どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるためには、基本となる知識やノウハウを学ぶ必要があります。ハーバード大学デザイン大学院で最先端の知識を学び、それに自身の体験から得たノウハウをミックスして体系化した『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）が発売されました。本連載では、世界のどこでも通用する、遍的で再現性のあるナレッジである不動産投資術について、同書の中から抜粋してそのエッセンスをわかりやすくお届けします。良い不動産をデザインするとは、どういうことか？ 驚異のリターンを実現するファイナンスの極意とは？ 不動産投資のリスクをどうコントロールしたらいいのか？ などについて、実際の事例（ケース・スタディ）を踏まえてそのメカニズムを解き明かしていきます。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、さらに上を目指したい人必読です。好評連載のバックナンバーはこちらからどうぞ。
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ソフトとハードの両面のデザインに注目する
ハーバード式不動産投資術で、ぜひおさえていただきたいアルファを創造（Creating）する舞台（ステージ）は、次の5つになる。
このステージでの平均値を少しでも上回り続ければ、驚異的なリターンを生み出し、社会的に大きなインパクトを生み、自分自身も楽しみながら充実した不動産投資ライフを過ごすことができるだろう。
それぞれ、順を追って簡単に説明する。
（1）デザイン（Design）
（2）ファイナンシング（Financing）
（3）チームビルディングとネットワーキング（Team building＆Networking）
（4）景気サイクルと出口戦略（Cycle＆Exit）
（5）再現性と成長性（Repeatability＆Scalability）
（1）デザイン（Design）
デザインというのは豪華な外装や、きらびやかな内装にお金をかけることではない。建物の用途や構造、改修の仕方などを、企画し、工夫することで、平均的な家賃よりも高い家賃を稼いでくれる建物をつくることだ。下図にある通り、ソフトとハードの両面のデザインに注目しよう。
加えて、投資総額を圧縮したり、賃貸運営経費（OPEX）がコストカットされるような建物運用方法を編み出すことも必要だ。
つまり、純粋な実質収益（NOI）を高く稼いでくれる不動産を企画デザインしてもらいたい。もちろん、あなたが実際の設計やデザインをする必要はない。
単身者向けの賃貸マンションなのか、シェアオフィスなのかなど、物件の大きな全体像をクリエイティブに企画し、各協力業者に対してさまざまな指示を明確に出せればいいのだ。
