マンションの雨漏りが放置！管理会社を動かす「魔法の言葉」とは？

2022.5.22 2:50

棚田健大郎

たなだ・けんたろう

棚田行政書士リーガル法務事務所代表
株式会社棚田リーガルホールディングスグループCEO
専門学校卒業後、大手人材派遣会社に入社し、取引先の株式会社エイブルへ出向。その後、株式会社エイブルにヘッドハンティングされ、移籍する。社員3000人の中で、仲介手数料の売上金額が第1位となるトップセールスを記録。管理職として後進の指導にもあたる。

「働きながら」「独学」で宅建（宅地建物取引士）の合格を目指し、1年間勉強するも不合格となる。自分に合った勉強法を模索する中で、落語家の記憶法にヒントを得て、「大量記憶法」を考案・実践する。

行政書士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ビジネス法務エキスパート、シニアライフ・相続アドバイザー、敷金診断士など、3年で9つの資格に合格。

現在も不動産業界にかかわりながら、「棚田行政書士の不動産大学」（チャンネル登録者数約8万人）、「【不動産大学2nd】賃貸不動産経営管理士部by棚田行政書士」を運営（2022年1月現在）。また「宅建Jobチャンネル」のメインMCも務めている。資格の勉強法や不動産業界の裏事情などを毎日配信。強烈な支持を受け、登録者数を日々増やしている。

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関係者を動かす「魔法の言葉」とは？

　賃貸管理会社と建物管理会社というのは完全に別会社なので、何の提携もしていません。ですから賃貸管理会社から建物管理会社に指示したり働きかけたりすることはほぼ無理です。

　そこで、建物管理組合の一員である所有者（大家）に頼み、建物管理会社に連絡してもらうんです。そしてこう言ってもらいます。

「雨漏りの復旧が遅れ、賃借人から賃料減額の話が出ている。賃料減額分は組合で補填してくれるのか？」

　建物管理会社にとって所有者（大家）は顧客ですから、むげに対応できません。賃料減額の話を出すことで、金銭的損害が発生しそうなことアピールします。

　こうすることで、間接的に早期に工事を発注できるよう促すことができます。要するに、建物管理や理事会に対して、すぐに発注できるような大義名分を与えるんです。

　賃料減額、もしくは損害賠償などになったら、大変ですよね。だから、「もうさっさと発注するしかないよね」という方向に話をもっていかせやすいんです。

　これは所有者（大家）が動かないと意味がないので、分譲マンションの雨漏りについては、大家さんに事情を説明する必要があります。

　ちなみに、「大家さんは協力してくれるの？」と思った方、ご安心ください。

　ちゃんと説明すれば協力してもらえます。そもそも分譲マンションの雨漏りは賃貸管理会社ではどうすることもできません。賃貸管理会社の担当者であれば、「当社からも建物管理会社に連絡しているのですが、できればオーナーからも建物管理会社に直接いってもらった方が、よりプレッシャーかかるので対応が早くなるかもしれません」と伝えるとスムーズでしょう。