【フジテレビ『ポップUP!』で話題沸騰！】
年収460万円から総資産7億円！
月に3時間働くだけで年収2000万円!!
元証券ウーマンの「不動産投資」という選択

ほぼ働かないでお金を稼ぐ！ アパート1棟経営こそFIREへの近道!!
年収460万円の証券会社時代に不動産投資を始めてから5年。アパート7棟を保有し、資産7億5000万円を築いた。月3時間ほど働くだけで、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金＝年収）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』（ダイヤモンド社）の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南！
※本稿は、『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』（ダイヤモンド社）より一部を抜粋・編集したものです。

出産・子育て中も問題なく不動産投資

私は2015年に不動産投資をはじめたときは「個人」として不動産を所有していましたが、翌年に3棟目を買ってからは、「法人」として不動産を所有しています。いまでは法人として5棟の物件を所有して、黒字決算を続けています。

法人化した理由は明確です。法人名義で不動産収入を確定申告すると、個人でもその信用を元に物件を買い増すことが可能なので、個人・法人と両方の柱を持っていたほうが資金繰りのメリットが大きくなるからです。出産や子育てなどで、仕事を一時中断しなければならなくなっても問題がないように備えられます（2021年2月、私は第1子を出産しました）。

結婚しても仕事を続けるんですか？

女性の場合、結婚、出産、育児などでライフスタイルが大きく変わる可能性があるので、不動産投資はやりにくいと考えている人がいるかもしれません。実際、2棟目の新築木造アパートを購入したときは、金融機関の融資担当者から、「結婚しても仕事を続けるんですか？」「子どもが生まれても仕事を続けるんですか？」「どんな資格を持っていますか？」と質問されました。

結婚や出産で仕事を辞めてしまったら、不動産賃貸業がうまく回らなかったときに返済できなくなるかもしれない、という懸念が金融機関にあったのでしょう。そういったリスクを払拭するには、法人化して、法人の属性で不動産投資を継続できるように資産形成をすればいいのです。

利用できる2つの融資

個人と法人の不動産投資の違いで、もう1つ忘れてはならないのが、利用できる融資の違いです。融資を受けて物件を買う場合、「アパート・マンション（アパマン）ローン」か「プロパー融資（自前融資）」を利用することになります。

比較的審査が通りやすく個人でも借りやすいのは、アパマンローンのほうです。その名の通り、アパートやマンションなどの賃貸用物件のオーナーを対象とした金融商品ですが、金利が割高に設定されているケースが多いです。

一方の「プロパー融資」は信用保証協会をはさまず、金融機関が貸付先の信用度を独自に見極めて、自らリスクをとって直接実行する融資です。アパマンローンに比べて審査が厳しく、審査期間が長いものの、条件が見合えばそのぶん有利な金利で、融資枠も大きくなるというメリットがあります。

40歳までに資産100億円

それだけに、金融機関から見て“上顧客”として扱われるような取引ができる事業者や法人でないと、基本的にプロパー融資は受けられません。私が2017年に6棟目に買った2億円の物件と、2019年に7棟目に買った1億3000万円の物件は、プロパー融資を受けることができました。

しかし、プロパー融資はオーナーの属性が高い場合や、事業者や法人として3期分黒字決算しているなど、条件がよくないと融資を受けるのは難しいと思います。40歳までに資産100億円を目指している私にとっては、プロパー融資のほうが圧倒的に有利です。今後もプロパー融資を利用できるように堅実に黒字決算を継続していきたいと思っています。

法人化するなら合同会社がおすすめ

私のように不動産賃貸業を拡大させていきたいなら、法人化したほうがメリットは大きいでしょう。会社を設立するときには、「株式会社」「合同会社」「合資会社」「合名会社」から選択することになりますが、株式会社でなくてもいいです。

合同会社は比較的新しく設けられた形態で、出資額は1円からはじめることができます。株式会社を設立するには、「収入印紙代」「定款認証の手数料」「登録免許税」など、最低でも20万円程度はかかりますが、合同会社なら行政書士など専門家の報酬を除けば「登録免許税」の6万円程度で済みます。

「合同会社」も立派な法人ですし、節税効果も株式会社と同じように認められています。私はクラウド会計サービス「freee」を使って、合同会社を設立しました。必要な書類作成も無料でできますし、オプションで法務局への書類提出も代行してもらえます。とても簡単に会社を設立できるので、法人化したい人にはおすすめです。

※本稿は、『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』（ダイヤモンド社）より一部を抜粋・編集したものです。ぜひチェックしてみてください！