大切な人を亡くした後、残された家族には膨大な量の手続が待っています。しかし手続を放置すると、過料（金銭を徴収する制裁）が生じるケースもあり、要注意です。
また国税庁によれば、2019年7月～2020年6月において、税務調査を受けた家庭の85.3％が修正となり、1件当たりの平均追徴課税（申告ミス等により追加で課税される税金）は、なんと641万円でした。税務署は「不慣れだったため、計算を間違えてしまった」という人でも容赦しません。
本連載では「身近な人が亡くなった後の全手続」を、実務の流れ・必要書類・税務面での注意点など含め、あますところなく解説します。著者は、相続専門税理士の橘慶太氏。税理士法人の代表でもあり、相続の相談実績は5000人を超えます。この度『ぶっちゃけ相続「手続大全」 相続専門YouTuber税理士が「亡くなった後の全手続」をとことん詳しく教えます!』を出版し、葬儀、年金、保険、名義変更、不動産、遺言書、認知症対策と、あらゆる観点から、相続手続のカンドコロを伝えています。刊行を記念して、本書の一部を特別に公開します。
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トラブル多発！ あなたの家は大丈夫？
遺産分割協議や遺留分の金額を決める際に、相続人同士で意見が対立しやすいのは「不動産の評価額をいくらにするか」という論点です。
不動産の評価で揉める理由
役所で取得することができる固定資産評価証明書に記載されている金額は、「固定資産税評価額」という固定資産税を計算するために用いられる評価額です。
この固定資産税評価額は、その不動産を実際に売却するとした場合の価格（時価）と比べると、かなり安い金額となっています。一般的には、固定資産税評価額は時価の6割前後に設定されているため、1000万円で売れる物件でも、固定資産税評価額は600万円を下回ることも多々あります。
このように実際の売買価格と固定資産税評価額には大きな乖離があるため、固定資産税評価額を基準として遺産分割や遺留分を考えてしまうと、不動産を相続する人のほうが有利となります。
そのため他の相続人が「この不動産の本当の価値がこんなに安いはずはない」と、不動産の本当の価値を巡って意見が衝突するのです。また、不動産の評価額には、固定資産税評価額以外にもさまざまな評価が存在します。
①時価…不動産を第三者に売却するとした場合の価格
②公示価格…国土交通省から標準的な宅地価格として公表された価格
③固定資産税評価額…固定資産税を計算するための評価額
④相続税評価額…相続税を計算するための評価額（時価の約8割）
⑤鑑定評価…不動産鑑定士が鑑定した評価額
ちなみに、相続税評価額は、その不動産の使い方（自分で使うか、人に貸すか）次第で大きく変わりますが、固定資産税評価額は変わりません。詳しくは拙著『ぶっちゃけ相続』で解説しています。
公平性を重視か、明瞭性を重視か
公平性を重視するのであれば、①を遺産分割の基準として採用するべきですが、実際に売るわけでもないのに、不動産の時価を把握するのは困難です。3社くらいの不動産会社に無料査定を依頼し、その平均値を採用するか、不動産鑑定士に鑑定を依頼するのがいいでしょう。
ただ、不動産会社に無料査定を依頼すると、その後に「不動産を売りましょう」と積極的なセールスをされますので、ご注意ください。
明瞭性を重視するのであれば、③か④を採用する方法がよいでしょう。個人的にオススメするのは、①と③④の間をとる方法として、土地については④×1.25の価格、建物については③×1.3の価格が、おおよそ①の価格となるので、その価格を基準に遺産分割を考える方法です。これであれば、公平性と明瞭性の両面から見てもバランスがとれるでしょう。
どうしても意見がまとまらない場合は？
調停をしても意見がまとまらない場合には、家庭裁判所が選任した不動産鑑定士が鑑定評価額を算出し、その評価額を基準とする方法が採られることが一般的です。その際、鑑定費用は相続人の負担となります。
（本原稿は、橘慶太著『ぶっちゃけ相続「手続大全」ーー相続専門YouTuber税理士が「亡くなった後の全手続」をとことん詳しく教えます!』を編集・抜粋したものです）
