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新築マンションの「価格」と「供給戸数」の関係は？
毎月不動産経済研究所が首都圏の新築マンションの平均価格や供給戸数を発表している。老舗ゆえに調査の継続性でニュースとして取り上げられる。しかしながら、メディアの取り上げ方は表面的な前年比に終始していて、実態把握が十分な感じがしない。専門家として、数字が生まれる背景を深読みすることにしたい。
この発表で最も重要な数字は供給戸数である。前年比4.5％減の2万1962戸で、1973年以降で最少を更新した。最近、年々供給は減少しており、価格は上昇している。この両者に背反関係があり「供給戸数×平均価格＝年間販売総額」は、ほぼ一定になる。このマンションデベロッパーの売り上げに相当する金額は2008年のリーマンショック以降18年間、ほぼ2兆円で安定している。
新築マンション市場は安定していて需要があり、供給側も一定の売り上げが期待できる状況にあるということだ。
ちなみに、2005年以前は総額で3.5兆円ほどあったが、リーマンショック前後にデベロッパーがたくさん倒産し、市場が急激に縮小している。「メジャー7」」という財閥系を中心とする大手7社がシェア50％近くになったのは、2兆円に市場規模が縮小してからのことである。
それまでは新興系のデベロッパーが多く存在した。しかし、不動産事業者への金融機関の信頼は常に低く、資産が無く、自転車操業的な財務状態では、売り上げ規模があっても黒字であっても資金ショートするケースが後を絶たない。
