【一発アウト】不動産の「駆け込み贈与」が超危険…その意外な理由とは？
本連載は、相続に関する法律や税金の基本から、相続争いの裁判例、税務調査で見られるポイントを学ぶものです。著者は相続専門税理士の橘慶太氏で、相談実績は5000人超。遺言書、相続税・贈与税、不動産、税務調査、各種手続といった観点から相続の現実を伝えています。2024年から始まった「贈与税の新ルール」等、相続の最新トレンドを著書『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』から一部抜粋し、お届けします。
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不動産の駆け込み贈与が危険な理由とは？
本日は「相続と不動産」についてお話をします。年末年始、相続について家族で話し合った方も多いかと思います。ぜひ参考にしてください。
令和8年度税制改正が出てきてから、相続の直前に不動産を買うよりも、むしろ今持っている不動産を生前に贈与してしまったほうがいいのではないか、という相談がかなり増えています。今のルールで見ると低い評価額で移せるものが、改正後の相続ではもっと高い評価で見られる可能性がある。だったら、評価が低いうちに贈与しておいたほうが得なのではないか、という発想になるわけです。
たとえば、5000万円くらいで買った貸付用不動産が、現行の評価だと2000万円くらいになるケースを考えてみます。この2000万円評価のタイミングで贈与できれば、将来の相続より有利に財産を移せる可能性がある。逆に、贈与せずそのまま持っていて、改正後の相続で80％相当額ベースの評価になるなら、4000万円前後をもとに相続税を計算する、という話も出てきます。そうなると、早めに贈与しておいたほうが有利ではないか、という考え方が出てくるのは自然です。
ここでよく出てくるのが、相続時精算課税制度です。この制度を使うと、贈与税の計算上、基礎控除110万円に加えて、累計2500万円までの特別控除が使えます。しかも、将来相続が起きたときに持ち戻すのは、原則として贈与した時点の価額です。なので、低い評価額の時点で贈与しておけば、その低い価額をベースに相続税の計算に入れられる、という見方が成り立つわけです。実務で「今年のうちに動けないか」という話が増えるのは、まさにここが理由です。
もちろん、贈与には贈与税があるじゃないか、という話にはなります。ただ、相続時精算課税を使えば、一定額までは贈与税の負担をかなり抑えながら移すことができます。だから、単純に「贈与税があるから損」とは言い切れません。むしろ、贈与税の負担を入れてもなお、将来の相続税評価との比較で得になるケースはあり得ます。
ただし、ここはかなり注意が必要です。評価通達どおりに計算したから絶対安全、とは言えないからです。実際、通達評価で大きく圧縮した不動産の申告が争われて、最終的に否認された有名な裁判例があります。評価が著しく不適当だとみなされれば、財産評価基本通達6項によって、税務当局が別の評価方法をとる可能性がある。つまり、「今年中に贈与しておけば必ず勝ち」というほど単純な話ではないんですね。制度改正を見越した露骨な駆け込みと受け取られるようなケースほど、慎重に考えたほうがいいです。
要するに、駆け込み贈与が増えているのは、改正後に相続するより、今の評価のうちに移したほうが有利になりやすいからです。しかも相続時精算課税を使えば、そのメリットを取りにいきやすい。だから関心が集まっているわけです。ただ、本当に得かどうかは、取得時期、評価の妥当性、贈与税と相続税の通算、そして通達6項のリスクまで含めて見ないとわかりません。駆け込み贈与は、たしかに理屈のうえでは魅力があります。でも、雑にやると危ない。そこまで含めて考える必要がある対策だと思います。
（本原稿は『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』の一部抜粋・加筆を行ったものです）
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