築40年以上のマンションは言わずもがなであるが、築40年未満のマンションにおいても修繕が必要となってくる。
まず「防水」だ。外壁と屋上の防水は、基本的に15年程度で機能が劣化する。マンションはラーメン構造といって、地震の揺れを逃がすために建物全体がわずかにたわむ設計になっている。防水材に使われるゴム系の素材は、経年劣化で硬くなり、揺れのたびにヒビが入る。どんなに高性能な防水材を使っても、15～20年で十分な機能を果たさなくなる。それは現在の技術では避けられない。
業者があえて説明しない
物件の欠陥部分
次に「給排水管」だ。共有の給排水管は、年月を経るにつれて劣化し、詰まりや腐食が進む。定期的な高圧洗浄による清掃・点検が必要で、破損があればその都度補修しなければならない。
素材によって寿命の目安は異なり、かつて多く使われた亜鉛メッキの鉄管は約20年、塩ビライニング鋼管は約30年、今の主流であるポリエチレン管は約40年とされている。新築マンションでも、築20～40年の間には給排水管の大規模な交換が必要になる計算だ。
ところが配管を工事せずに、床や壁の表面だけリフォームして売り出されている中古物件は多い。見た目はきれいでも、水漏れのリスクが内側に潜んでいる。しかも配管工事の有無は「重要事項説明書」には通常記載されないし、業者も聞かれなければ説明しない。買い手が自分から確認しなければ、わからないまま購入することになる。
さらに注意が必要なのが、床下に埋め込まれた「スラブ下配管」だ。マンションによっては給排水管がコンクリートのスラブ（床板）の下を通っており、この配管が専有部分扱いなのか共用部分扱いなのか、管理規約に明記されていないケースがある。水漏れが起きたとき、誰が修繕費用を負担するのか責任の所在が曖昧になる。
『その家、買ってはいけない 不動産屋が言わない、購入、投資、相続の真実』（滝島一統、PHP研究所）
高度経済成長期に建てられた古いマンションの多くは「40年後にどう修繕するか」を想定せずに設計されている。当時の判断では問題なかったことが、数十年後に深刻な問題として浮かび上がる。これもまた老朽化マンションが抱える「共有」の難しさの一端だ。
そして「エレベーター」も見逃せない。部品の供給は機種ごとに年限があり、30年前後でメーカーから「部品の製造を終了した」と通告されることが多い。しっかりとメンテナンスを行い、適切に部品交換をしてきたとしても、ある時点でユニット全体の交換を余儀なくされる場合が多い。
ユニット交換の工期は最低でも1～2カ月かかる。もしエレベーターが1基しかないマンションであれば、その間ずっと階段を使うしかない。10階の自室までペットボトルを抱えて上り下りする生活が、1～2カ月続く、といったことがあり得るのだ。長期修繕計画にエレベーターのユニット交換の予定が記載されていれば、その時期と自分の生活への影響を事前に把握しておく必要がある。
