また、マンション管理会社とマンションの組合間で結ばれる管理委託の内容の確認も必須だ。

 そしてもっとも重要なのは、将来の大規模修繕等に備えて行う修繕積立計画がどのようなものかを確認することだ。通常、新築時の修繕積立金(月額)と修繕積立一時金(引き渡し時)の2つは明記されているが、確認するのは長期の計画だ。

 月々の修繕積立金が少しずつ上がっていくタイプや、ずっと同額のタイプなど、計画はさまざま。注意したいのは、極端に安い場合だ。

 マンションを販売する戦略上、最初は極端に安くしておくものもある。初期費用を低く抑えると、売りにくい物件でもお値打ち感が出るからだ。マンションベデロッパーとマンション会社が話し合ってそうしている事が多いようだ。

 後になって一気に月額が上がる形式だと、住人にとっては急に負担が増え、最悪の場合「払えない」という住人が出てくる可能性もある。払えない人が増えると、将来の修繕に影響が出てしまう。

 月額が一気に上がる事なく、極端に低い金額が続く場合も注意した方が良い。大規模修繕等の大きな金額が必要なときに、足りなくなってしまう恐れがある。

 その場合は、住民全員で不足分を割合に応じて追加金を払わなければならなくなる。こうした費用をすんなり払える人は少ないだろう。

 管理費についても同様の事が言える。だんだん古くなっていくマンションでは、築年数が数十年を経過すると、維持管理するためには、管理費用も新築時と同じ金額では難しくなり、管理費用は増額となる。例えば、エレベーターなどは、維持管理、改修などで大きな金額が動く典型だ。これを新築時から見込んでいるかは大きなポイントとなる。

マンション管理は
主役である住人が作るもの

「マンション管理は買うものではない」

 これは前述の大和ライフネクストの丸山氏の言葉だ。この言葉の真意は、「買うのではなく、管理会社とともに作っていくものだ」というのだ。「マンションの主役はお住まいの方々だから」ということだ。

 近年、マンションの住人全員で構成される組合が、委託しているマンション管理会社から、よりサービス内容のいい管理会社に変えようとする動きが目立っている。既存マンションのうち、25%程度は、新築時に契約していたマンション管理会社を変更しているというデータもある。