図3は東証に上場するJREITの動きを示す、東証REIT指数の推移をグラフ化したものだ。

 2012年の9月ごろから今の上昇基調が始まっている(政権交代は2012年末)。そして、アベノミクスという政策を発表して上昇を続けたが、一時的に2013年3月ごろからしばらく停滞を続けていた。

 2014年に入ってからは上昇を続けている。不動産市況に対する期待に加え、先月の日銀の金融緩和と、JREITをさらに買い支えると発表してからは、続伸が続いている。時価総額の総計は10兆円を超えた。

 東証REIT指数は、12月3日(水)には1880ポイントを超え、上昇に転じた12年秋ごろ(850ポイント程度)の2.2倍となった。

 JREIT投資の目安となる分配利回りを見てみると、2013年1月には4.2%程度だったのが、12月3日(水)には、ほぼ3%ちょうどの水準まで下がった。

 長期金利の利回りと不動産の固有リスクなどを勘案すると本来ならこのあたりが限界ではないかと思うのだが、日銀の買い支えがあればもう少し上昇するのかもしれない。東証REIT指数は、年初からも上昇を続け、3月ごろには2000ポイントを超えると予想される。このあたりがピークだろう。

翳りが見え始めた
実需用マンション市況

 実需要のマンションの動きはどうだろうか。

 実需用の動きを、ここでは中古マンションの契約率と価格(単価)で見ていこう。新築マンションの価格は市況だけを反映するとはいえず、原材料の状況によってどうしても積み上げで価格設定せざるを得ない。現に今年も原材料費と人件費の高騰などで新築価格は上昇した。また、土地仕入れの難航からか、新規供給数(発売数)が少なかった。

 図4は11年1月~14年9月までの首都圏における中古マンションの成約数と平米単価を示したものだ。

 これまで述べたように、12年秋ごろからの価格上昇が見える。このころは、広さもあり一等地にある高級マンションから、価格が動き始めた。次第にその動きは一般的な価格とサイズの中古マンションにも広がり、価格上昇が続いた。しかし、そんな状況にも陰りが見え始めている。