王道の2つ目が、「タワーマンション節税」®である。この言葉は本稿のタイトルにもつけたが、弊社で商標登録を取得している。

 この原理は非常に簡単だ。不動産の相続税評価は、土地が路線価、建物は固定資産税評価額と決まっており、万人に周知されている。これを基に相続税評価をすると、東京23区内のマンションは平均で8割評価が下がった。つまり、購入額の2割で評価されることが不動産ビッグデータから判明している。

「タワーマンション節税」という言葉が1人歩きするようになったが、これはオフィスビルでも商業ビルでも、都市部の高い建物であればみな同じことが言える。また、地主がアパートを建てて節税するのと同じ原理であり、何も変わったロジックや特例ではない。数億円レベルの資産家なら、空室率が低く抑えられて安定した賃料収入が入るマンションを数戸投資するのが、オーナーとしての負担も少ないので、ある意味手軽であろう。

タワーマンション節税はなぜ有利か?
投資に役立つ「不動産4つの特徴」

 相続税対策である「タワーマンション節税」®が優位なのは、相続税評価の評価額が、金融資産に対して平均8割も下がることだ。相続税の最高税率の方は55%の税率なので、80%×55%=44%の節税が可能になる。税率が高い人は「下駄を履いた投資ができる人」に他ならないので、累進課税である相続税では税率が高い方ほど有利な仕組みになっている。これにローンを組み合わせれば、相続税をゼロにすることも可能となる。

 不動産は節税ツールであるという認識のもと、不動産の特徴を整理しておこう。それは次の4つに集約される。

①投資額より低い相続税評価になること
②多額の減価償却を取れること
③借り入れを伴いながら投資でき、資金のレバレッジ効果があること
④安定した賃料収入が期待できること

 タワーマンション節税®では、上記の①③④を使っている。①はもちろんのこと、対策をする弊社顧客の方は住宅ローンより低い金利で銀行ローンを組んでいる。納税資金も必要なことから、ローンを組むことを私たちは推奨している。デメリットはその返済なので、それを賃料収入で充分に返せるように計画を立て、キャッシュフローを管理している。④の賃料収入が読めるからこそ、③の借入ができるということである。こうすることで、節税ニーズを満足させる対策が取れる。