このように、大規模・タワーが値上がりしやすいという【法則4、5】は、新築の際と中古の際の売り方の影響を強く受けている。これらを正確に査定し、適正価格とするのが「沖式新築時価」ということになる。

「儲かる」マンションの条件は
中古になって値上がりしたかどうか

 前述のことを踏まえて、儲かる確率と新築時価との割安度はどの程度有効だったか、分析してみた。第一に、「儲かる確率が高いほど中古騰落率は値上がりする」という相関関係にある。全件のうち67%が含み益を出しているので、儲かる確率で40%以上のところで中古騰落率の平均値がプラスになっている。もし相場が上昇していないならば、50%以上のあたりが中古騰落率0%になっていたことが想定される。いずれにしても、相関関係は明確であり、儲かる確率は高い方が値下がりしにくいことになる。

◆図表2:儲かる確率別中古騰落率

(出典)住まいサーフィン

 次に、沖式新築時価に対する価格表の割安度を軸に取ると、中古騰落率は以下のようになる。割安度はその時点での成約中古事例と比較しているので、20%以上割安な場合は年数が経過しても約10%値上がりしており、傾向として割安な物件ほど値上がりし、割高な物件ほど値下がりしていることがわかる。

◆図表3:沖式新築時価に対する割安度別中古騰落率

(出典)住まいサーフィン

 この2つの軸をまとめて、「(横軸)割安度×(奥軸)儲かる確率の(縦軸)中古騰落率プラスの割合」をグラフに描くと、以下のようになる。左手前(儲かる確率が高く、割安)が最も含み益が出やすく、右奥(儲かる確率が低く、割高)が最も含み益が出にくいことがわかる。ここから必ず値上がりする(中古騰落率が100%になる)物件を選ぶには、以下のいずれかの条件を満たす必要があったことがわかる。

・儲かる確率80%以上かつ割安度5%以上
・儲かる確率50%以上かつ割安度20%以上