「もうマンションを買ってもいいかな。でも損はしたくないし、ローンも怖い」。
そんなあなたが買うべきは、「60m²前後」×「駅徒歩7分以内」×「2001年以降完成」のマンションしかありません。

本連載の書き手は、「不動産ひと筋30年! 12000人と面談し、成約件数は6000件以上」という圧倒的なキャリアを持つ後藤一仁氏。不動産仲介会社の“現役”社長です。「不動産を通じて、1人でも多くの人に幸せになってほしい」という願いが込められた『マンションを買うなら60m²にしなさい』の著者でもあります。「損をしない、戦略的なマンション選び」を語ってもらいます。

「無料査定」のメカニズム

 自宅を売ろうとしたとき、まず「いくらで売れるのか?」を知りたくて、不動産仲介会社に価格査定を依頼する人も多くいます。その場合、1社だけではなく、数社に依頼することがほとんどです。

 不動産仲介会社は、売却の委任物件(売主側の仲介)を獲得するために無料査定などのサービスを行います。不動産仲介の世界は成功報酬ですので、売主からの専任媒介契約などが獲得できなければ報酬はゼロです。

 不動産仲介会社は民間企業ですから、いわゆる「無料査定」は、専任媒介契約を受任するためのフロントエンドになりがちです。

 本当の自宅の評価を知るには、第三者的な不動産鑑定士やコンサルタントなどの専門家へ料金を支払って依頼するのが確実ですが、一般の人にとってはハードルが高いでしょう。無料ということもあり、身近で頼みやすい不動産会社へ依頼する人がほとんどです。

 しかし、ここで問題が起きます。例えば、A社、B社、C社と3社に依頼したとします。

 仮に、査定を行う不動産の本来の価値は4000万円とします。売主も、ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーション(不動産取引の成約価格を公開しているサイト。一般人も閲覧可)や、新聞の折り込みチラシなどを時々見ていたりして、「4000万円くらいだろう。でももっと高かったら嬉しいな」と思っています。

「査定価格」にだまされてはいけない

 A社は何店舗も展開しているような有名な会社。しっかりとした話し方の大手の社員といった感じの担当者です。その担当者は、不動産の価値は4000万円くらいとわかっていますが、そのまま提出したら仕事がとれない可能性があるので、価格の根拠をいろいろつけて1割高い4400万円で売主へ提出しました。

 B社は営業的なノリのよい担当者で、A社と同様に高く見積もり、なんと5000万円で出してきました。

 C社は誠実そうな担当者で、多くの事例物件を集め、査定もしっかり行い、売主のことを考えて本当に売れると思われる4000万円で提出しました。そのうえで、「売却までに多少の時間的余裕があるなら、購入希望者からの価格交渉も想定し少し高めに出してみて、段階的に戦略を練りましょう」といった説明があったとします。

 さて、あなたならどの会社に任せますか。