東京都内の様子
コロナ禍で不動産価格が落ち込みそうな立地には、「いかにも」というところもあれば、意外にそうとも言えないところもある(写真はイメージです) Photo:PIXTA

東日本大震災時から読み解く
コロナショック後の不動産価格

 コロナショックによって、不動産を選ぶ立地は変わってしまった。最近私が受ける質問はこうした市場変化についての話がほとんどだ。過去に起こったことには、背景や因果関係が必ずある。これらを踏まえて、今後起こり得ることをまとめておこう。

 東日本大震災の際は、津波被害が大きかったので沿岸部が嫌われ、液状化被害を受けた地域から人の流出が続いた。引っ越した人は昔住んでいた場所に戻る傾向が顕著だった。また、その後の計画停電や鉄道の間引き運転を嫌った転居が、単身層を中心に1万人以上の職住近接者を増やした。

 千葉県では液状化に加え、放射能汚染が問題視され、戦後初めて人口減少に見舞われた。放射能汚染問題は地方から首都圏への人の流れを止め、外国人に至っては大幅な減少が2年間続いた。このように、人のマインド上で懸念されることは人口移動という形になって現れる。

【激震地1】空港
人が集まらなければ魅力を失う

 これまで私は空港周辺を推奨していた。インバウンド需要は政府計画通りに順調に数を伸ばし、訪日外国人数は2020年のオリンピック年に4000万人を迎える予定だった。そして2030年に6000万人とするのが政府目標である。その2020年4月に、前年同月比で99.9%減の2900人に減るとは誰も予想すらできない結果である。航空産業は新規採用がゼロになり、減便が続く。

 しかし、問題は現状ではない。世界中で患者数が増え続ける中で、入国制限が続き、出国のマインドも地に落ちた。以前の水準を回復するには、人間が現在のコロナ禍を忘れるだけの時間が必要になる。

 大震災時に湾岸エリアの液状化懸念が払しょくされた期間が2年後だったのを見ると、それにはどれくらいの期間を想定する必要があるだろうか。今回も2年だと仮定すると、その間に空港周辺での仕事を失った人々は、空港近くに住む必要性がなくなり、次々と離れていくはずだ。そもそも、空港周辺の土地が魅力的だったのは、人が集まりそうにないところに空港ができ、その空港に毎日数万人が集まるがゆえに関連した仕事が生まれるという構造になっているからだ。その構造が崩れれば、周辺の不動産需要は減少を否めない。