あくの:でも、その高い入居率も時間の問題のような気もする。

N的:今後、(※4)サブリース物件のリーシングが上手く行かないと、稼働率が下がって、レオパが負担するサブリース賃料が逆ザヤになってしまう。そうすると、次にオーナーへのサブリース賃料を減免してくれ、って言いだす。オーナーがアパートローンの支払いに行き詰まると、そのアパートローン債権を買った地方金融機関も厳しくなる、の連鎖破綻シナリオが。ただ、オーナーは土地持ちだから意外に持つんじゃないかな。

どエンド:世の中にレオパレスは必要とされているし、オーナーの家賃を2割くらいたたけば速攻黒字になる。

かずお:相続税対策ですからね、基本。土地持ってない人が借り入れ起こしてやる投資じゃないでしょ。

意外と低いハードル?
レオパレス復活の条件とは

どエンド:安い土地に、割高なアパートですけど、建築費だけ地銀の長期低金利のローンで借りてるからそんなきつくないんですよね。フォートレスの本気が見てみたい。田んぼの隣のオーナー宅に青い目をした外国人がやってきて、「PUSH HERE!」ってサブリース賃料減額の合意書にハンコを押させる。

あくの:レオパのアパートって表面利回り8%とかだから、「2割たたいても大丈夫かも。もっと行けるんじゃない?3~4割行っちゃう?」とかわくわくしながらミーティングする外人が脳内で見えた。もうだめだ我が国いつも白人に負けてる。

かずお:でもソフトバンクグループなんだよね。

N的:ただ、フォートレスも別にソフトバンクに黙って従う連中でないけどね。

――業界再編ニュースもありました。東京ドームを三井不動産と読売新聞が共同で買収。

はとようすけ(ようすけ):なんなんすかアレ。

どエンド:東京ドーム、都市計画公園だからあれ買っても好きにビル建てられるわけじゃないんですよね。でもまあ三井だからなんかすごい政治力でミヤシタパークみたいに商業施設の屋上に球場作れたりするのかもだけど。

N的:まあ、三井不くらいの大手デベでないとできないでしょうね。資金力あって清濁飲み合わせることができる人たち。

かずお:屋根張り替えてあげてほしい、耐用年数超えてる。もともと20年で設計してたけど問題ないから張り替えてないって記事を読んだことがある。

ようすけ:あとはケネディクスですよね。2.4兆円分の資産運用しているのに1320億円で三井住友ファイナンス&リースが買収。安くね?と思いました。