生き残れる投資家は、
自分なりの得意分野を武器にして
「Creating α」を生み出す

物件を数多く見ていくなかで、相場観が養われる

上田　不動産投資は、最初に2棟3棟から始められたということなんですけど、最初に始められた時に、どんな物件から始められたのか、どれぐらいの手持ち資金で、どういったシチュエーションで始められたのかについて、簡単に教えていただけますか？

広瀬　不動産って、初めは何回か物件を見ても相場観がないので、よくわからないですよね。たとえば3000万円のアパート物件を見に行っても、「これが3000万円か」って、あんまりピンとこないじゃないですか。でも、物件を数見ていく中で、だんだんと相場観がついてきて、「ああ、この値段でこの内容だったら、買ってもいいかな」と、なると思うんです。

上田　そうですね。

広瀬　最初に買ったのは、中央区にある三階建ての小さな店舗ビルでした。フロアは13坪とかのビルなんですけど、7000万円ぐらいでした。

上田　それは、オーナーチェンジ物件ですか？

広瀬　そうです、最初1棟全体でお弁当屋さんか何かやってたんですけど、あまりうまくいかなくて1階を別に貸し出していました。それで2階3階を使ってやってたけど、もう売ってそれも止めたいということで…。1階の家賃は45万円で、坪4万円と言ってました。

上田　おお、すごいですね。

広瀬　場所はよかったんですけど。2階3階が空いちゃうので、そこを埋められるかどうかが勝負だったんですけど、居抜きでけっこうすぐにバーとカレー店が決まって。

上田　じゃあ飲食ビルで完全にやられて。

広瀬　はい。1棟ですぐ家賃70万円とかの投資ができて。

上田　最初に、いきなり利回り10％ぐらいの物件になったんですね。

広瀬　そういうことですね。

上田　それは、やっぱり飲食のご経験があったので、最初の1棟目が飲食ビルがやりやすかった、というのがあるんですね？

広瀬　そうですね。仮に1階が空いても、すぐに埋められだろうなっていうなんとなくの感覚と、あと2階3階は内装があれば、どっか入ってくれるんじゃないかな、みたいな。そこはちょっと若干ギャンブル要素で、リスクはあるなとは思ったんですけど。

上田　なるほどですね。やっぱり最初はだいたいワンルームマンションとか、木造アパートから普通の素人は入っていくと思うのですが…。

広瀬　まあ、そうですよね。

上田　そこは、やっぱり広瀬さんなりの「Creating α（クリエイティングアルファ／平均値を上回るように不動産投資をクリエイティブに考える）」というか、自分なりにこれだったら維持できるだろうとか、10％利回りができるだろうとか、そこの勝算が少し見えたということですよね？

広瀬　はい、それはありましたね。

上田　やはり、そうですよね。その時のファイナンスとかは、どうされたんですか？

広瀬　ファイナンスは、当時まだ民間銀行はそこまで出さなかったので、今でいう日本政策金融公庫。中小企業だと商業物件にお金を貸してくれるんですけど、そこを私の師匠に紹介していただいて、つながって僕にさせていただいたっていう感じなんですけど。

上田　なるほど。その30棟持ってらっしゃる店舗オーナーの方ですね。いやそれ、すごくレアケースだと思うんですよね。最初からいきなり公庫で、事業融資で不動産投資で借りるっていうところ。

広瀬　まあ事業融資だと、一応その不動産担保でという感じなんですけど。

上田　ああ、そういうことだったんですね、分かりました。

（第2回につづく）

（撮影／石郷友仁、構成／編集部）