人生100年時代、お金を増やすより、守る意識のほうが大切です。相続税は、1人につき1回しか発生しない税金ですが、その額は極めて大きく、無視できません。家族間のトラブルも年々増えており、相続争いの8割近くが遺産5000万円以下の「普通の家庭」で起きています。
本連載は、相続にまつわる法律や税金の基礎知識から、相続争いの裁判例や税務調査の勘所を学ぶものです。著者は、相続専門税理士の橘慶太氏。相続の相談実績は5000人を超えている。大増税改革と言われている「相続贈与一体化」に完全対応の『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】 相続専門YouTuber税理士がお金のソン・トクをとことん教えます！』を出版する（発売は5月17日）。遺言書、相続税、贈与税、不動産、税務調査、各種手続という観点から、相続のリアルをあますところなく伝えている。
Photo: Adobe Stock
2億円のマンションが2000万円⁉ タワマン節税とは？
六本木などのお金持ちが好むエリアのタワーマンションと、田舎の山奥のタワーマンション。もしまったく同じ材料、同じ施工方法なら、2つのマンションの建物の固定資産税評価額（相続税評価額）は同じになります。
しかし、実際の売買価格（時価）は、六本木のタワーマンションのほうが圧倒的に高くなるため、時価と固定資産税評価額に大きな差が生まれます。このしくみを利用しているのが、タワーマンション節税と呼ばれるものです。
2億円で取引されているマンションの固定資産税評価額が2000万円くらいになる例も珍しくありません。固定資産税評価額は、建物の材料や施工方法による加点方式で評価額を決めているため、その物件の人気度やプレミア度（希少性）が、まったく評価に反映されないのです。
このようなタワーマンションの性質を利用すれば、相続税を劇的に減らすことができますが、あまりにも露骨な相続税節税と税務調査で認定された場合には、相続税評価額ではなく、不動産鑑定士が算出した価格で相続税を計算しなければいけない事態になる可能性があります。いずれにしても、不動産は時価と評価額に大きな差がありますので、預金という財産を不動産に変えれば、大きな相続税対策になることは間違いありません。
このデメリットに注意！
しかし私は、この手法をあまりオススメしていません。節税額を上回るほどの資産価値の低下があった場合、トータルで損をする可能性があるからです。
例えば1億円の不動産を買い、1000万円の節税ができても、将来その不動産が8000万円でしか売れなかったら、トータルで1000万円損する結果になります。
不動産投資にはさまざまなメリットとデメリットが存在します。購入価額は適正か、将来の資産価値はどうなるか等、さまざまな角度からの情報収集と精査が必要になります。
強調したいこととして、不動産投資の知識や経験のない方が、安易に相続税の節税目的で不動産に手を出してしまうのは、危険なのでオススメできないということです。
不動産を購入すれば確かに相続税の節税になりますが、おまけくらいの期待度で考えたほうがうまくいくのかもしれませんね。
タワマン節税はもうできない？
2022年12月に発表された税制改正大綱にて、「マンションについては、市場での売買価格と通達に基づく相続税評価額とが大きく乖離しているケースが見られる。（中略）市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する」とタワマン節税を封じる声明が発表されました。
2022年4月の最高裁判決を受け、ルールを見直す必要があると判断したようです。2023年1月、国税庁は「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議」を開催し、タワマン節税封じの本格的な検討を始めています。その会議の中では「ルールの見直しは一部のタワーマンションに限定すべきものではなく、マンション全体に適用するべきだ」という意見があがったようです。
確かに、時価と評価額の乖離が大きいのはタワーマンションだけでなく、低層階のマンションでも同じ現象がありますので、階数だけで制限をかけるのは合理的ではありません（しかし、それを言い始めると、一戸建てであっても時価との乖離はあるのですが）。
今後、法律はどうなる？
マンション全体に評価額の見直しが適用されると、節税目的ではなく、純粋にマンションに暮らしている人にまで影響が及ぶことになりかねませんので、その点は慎重に判断してほしいと思います。具体的な改正時期は示されていませんが、私の予想では、2023年12月の税制改正大綱で具体的なルールが示され、2025年1月から発生する相続について、新ルールが適用される流れになるのではないかと思います。今後の動向に注目です。
（本原稿は橘慶太著『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』から一部抜粋したものです）
