相続税評価額と売却価格が2000万円も違う？ 不動産でもめる人の共通点
相続は誰にでも起こりうること。でも、いざ身内が亡くなると、なにから手をつけていいかわからず、慌ててしまいます。さらに、相続をきっかけに、仲が良かったはずの肉親と争いに発展してしまうことも……。そんなことにならにならないように、『相続のめんどくさいが全部なくなる本』（ダイヤモンド社）の著者で相続の相談実績4000件超の税理士が、身近な人が亡くなった後に訪れる相続のあらゆるゴチャゴチャの解決法を、手取り足取りわかりやすく解説します。
本書は、著者（相続専門税理士）、ライター（相続税担当の元国税専門官）、編集者（相続のド素人）の3者による対話形式なので、スラスラ読めて、どんどん分かる！ 【親は】子に迷惑をかけたくなければ読んでみてください。【子どもは】親が元気なうちに読んでみてください。本書で紹介する5つのポイントを押さえておけば、相続は10割解決します。
※本稿は、『相続のめんどくさいが全部なくなる本』（ダイヤモンド社）より一部を抜粋・編集したものです。
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相続で“地価のズレ”に泣く人が
見落とした計算式とは？
『相続専門税理士が教える 相続のめんどくさいが全部なくなる本』（ダイヤモンド社）より イラスト：カツヤマケイコ
不動産の「金額」はどうやって調べる？
無知 不動産の確認は、固定資産税の通知や名寄帳で確認できるという話でしたが、金額についてはどう調べればいいですか？
前田 まず知っていただきたいのが、不動産の金額には複数の尺度があることです。相続税は、決まったルールで評価計算をします。
でも、「相続税評価額」と「時価」との間には開きがあり、とくに都心の不動産などは評価額とかけ離れた時価で取引されることが珍しくありません。
相続税評価額と時価は別物
国税 相続税評価額は、あくまでも相続税の計算に使うものですからね。遺産分割協議は、時価をベースに考えるべきでしょうか？
前田 本来は、そうあるべきだと思います。これを相続税評価額ベースで決めてしまうと、あとでモメ事の火種になりかねません。「遺産分割協議のときは3000万円と評価していた土地が、5000万円で売れた」となると、ほかの相続人は不満を持ちますから。
でも、そのような感覚が欠けている税理士が少なからずいて、相続税評価額をベースに遺産分割をまとめようとしがちなんです。だから、相続人自身が「時価をベースに遺産分割協議をする」と意識しておいたほうがいいでしょう。
時価の調べ方は？
無知 じゃあ、どうすれば「時価」を調べられるのですか？
前田 一番シンプルなのは、不動産屋さんに所有する土地の時価を尋ねる方法です。できれば、数社に依頼してください。だいたいの相場が出てくると思います。この確認作業は税理士に任せてもいいです。
無知 できれば、自分で時価を調べられる方法があればいいのですが。
前田 ある程度の目安にするのであれば、国土交通省が発表する「公示地価」などの指標を見れば、その地域の時価の相場を把握できますよ。
公示地価とは何か？
前田 公示地価というのは、企業や個人の土地取引や公共事業用地の取得についての目安となる土地の価格で、国土交通省が全国2万6000地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格をまとめて、毎年3月に公表しているものです。
ただ、公示地価の場合、周辺の状況や形、広さを踏まえた「標準地」の取引相場を示しているので、実際に相続する土地とは金額がズレることも多いです。とくに都心の不動産は、実際の「取引価格」と「公示価格」がかなり乖離している可能性があるため、やはり不動産業者に確認したほうが無難です。
どうしても自分で時価を調べたいなら、相続税評価額から逆算する方法があります。
相続税評価額から時価を知る
国税 ぜひ説明をお願いします。多くの人は実家の土地・建物を相続する形になると思うので、相続税の評価額をもとに調べる方法を教えてください。
前田 では、まずは相続税評価額の基本から説明していきましょう。建物については、固定資産税の評価額をそのまま使えます。これは相続開始年の固定資産税の通知から調べられます。
