なぜ「不動産の共有相続」は危ないのか…「売りたい」のひと言で兄弟げんかが裁判に変わる
本連載は、相続に関する法律や税金の基本から、相続争いの裁判例、税務調査で見られるポイントを学ぶものです。著者は相続専門税理士の橘慶太氏で、相談実績は5000人超。遺言書、相続税・贈与税、不動産、税務調査、各種手続といった観点から相続の現実を伝えています。2024年から始まった「贈与税の新ルール」等、相続の最新トレンドを著書『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』から一部抜粋し、お届けします。
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不動産の共有相続、「ここ」が危ない！
本日は「相続と不動産」についてお話をします。年末年始、相続について家族で話し合った方も多いかと思います。ぜひ参考にしてください。
「不動産を共有で相続するのは、将来トラブルの原因になるのでよくない」という話は有名ですよね。しかしなぜ、不動産を共有で相続するとトラブルになるのでしょうか。原因と対策を知っておけば、不動産の共有相続は一概にダメというわけではありません。
まず、不動産を共有で相続した後に、お互いがその状態に不満がなければ、何も問題は起こりません。アパート等の場合には、共有持分の割合に応じて家賃収入を分けることになり、確定申告の計算作業等を共同で行う必要はありますが、お互いの仲が悪くなければ問題なしです。トラブルが起こるのは共有者の1人が「不動産を売却したい」と考えたときです。
「売りたい」のひと言で裁判が始まる……
例えば、長男と二男が親から不動産を共有で相続し、その後に、二男がその権利を売却して、現金にしたいと考えました。しかし、長男は親から相続した大切な不動産を売却するのに反対。こうなってしまうと、土地を持ち続けたい長男と、キャッシュが必要な二男で意見が衝突することになります。
この状態のまま膠着してしまった場合、二男は長男を訴えることができます。これを共有物分割訴訟といいます。どのような判決になるかは、ほぼ3つのパターンに決まっています。
3つの判決パターン
1つ目のパターンは、「その土地を分筆して分けなさい」という判決です。1つの土地に線を引き（これを分筆といいます）、それぞれ1つずつ取得し、売りたい人は売り、持ち続けたい人は持ち続ける形になります。しかし、この方法は、既に土地の上に家が建っている場合や、分筆すると家が建てられないほど小さくなってしまう場合等には使えません。
その場合には2つ目のパターンに移ります。2つ目は「一方の共有者が、一方の持分を買い取ってあげなさい」という判決です。先ほどの例で言えば、二男の持分を、長男が買い取る形になります。この形が実現できれば、長男は土地を守り続けることができ、二男はキャッシュを手にすることができるので万事OKですね。長男が買い取れない場合には、3つ目のパターンに移行します。
それは「不動産を丸ごと売って、キャッシュで分け合いなさい」という判決です。この場合、長男の希望は叶いませんが、二男の希望は叶います。二男の権利を守るためにも仕方ない判断と言えますね。以上が、共有物分割訴訟の基本的なパターンです。まずは①分筆を検討し、それがだめなら②共有者の買い取りを検討、それもだめなら③一括売却という流れになります。プロセスを知っておけば、対策も考えられます。ポイントはどこでしょうか。
それは「一方が売りたいと考えたときに、もう一方が、持分を買い取れるだけの資金を持っていれば、争いはそれ以上発展しない」ということです。先ほどの例で言えば、二男の持分を買い取れるだけの資金を長男が持っていれば、トラブルが深刻な状態になることもなかったと言えます。
ちなみに、不動産の権利は共有者の同意がなくても、第三者に売却することが可能です。つまり、二男が、長男に何も言わなくても勝手に売却することができるのです。ただ、「不動産の共有持分だけを欲しがる人なんているの？」と思いますよね？
この「中づり広告」見たことありませんか？
実は、いるんです。「共有持分、買い取ります」という電車の中づり広告を見たことがある方も多いのではないでしょうか。大手の不動産会社でも、共有持分の買い取りを積極的に行っています。この不動産会社は、共有状態で悩まれている方の共有持分を、割安な金額で買い上げ、その後、残った共有者（先ほどの例でいえば長男）に対して、適正な金額で持分を買い取るか、不動産を共同で第三者に売却するか選ぶように、弁護士を連れて話をしに行きます。
長男が要求を拒めば、その不動産会社は先ほどの二男と同じように、共有物分割訴訟を始めます。こうなると長男と二男の関係は修復不能なまで悪化するかもしれませんね。
考えておくべきことは他にもあります。長男と二男の仲は良かったとしても、「将来、長男か二男に相続が発生した場合、その権利はそれぞれの妻や子に相続され、共有者がどんどん増えていく」点です。共有者が増えれば増えるほど、先ほどのようなトラブルは起こりやすくなります。
共有相続の意外なメリット
最後に、不動産の共有の良い点をお伝えします。それは公平性に優れている点です。相続の際に、不動産の相続税評価額を算出するのは比較的容易ですが、本当の意味での時価（売却価格）を算出するのは困難です。相続税評価額をベースに「公平な相続」を考えてしまうと、後々、時価と相続税評価額の差について「不公平だ！」と言われてしまうことがあります。
将来、不動産を売却する予定であれば、あえて不動産を共有で相続し、一緒に売却すれば、売却代金は持分に応じて分け合うため、完全に公平になります。売却の合意ができているのであれば、あえて共有で相続するのもありですね。
（本原稿は『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』の一部抜粋・加筆を行ったものです）
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