タワマン節税はもう古い…相続税対策で得する人の「たった1つの条件」
本連載は、相続に関する法律や税金の基本から、相続争いの裁判例、税務調査で見られるポイントを学ぶものです。著者は相続専門税理士の橘慶太氏で、相談実績は5000人超。遺言書、相続税・贈与税、不動産、税務調査、各種手続といった観点から相続の現実を伝えています。2024年から始まった「贈与税の新ルール」等、相続の最新トレンドを著書『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』から一部抜粋し、お届けします。
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タワマン節税はもう古い…相続税対策のポイントは？
本日は「相続と不動産」についてお話をします。年末年始、相続について家族で話し合った方も多いかと思います。ぜひ参考にしてください。
かつて相続税対策の有力な手段として注目されたのが、いわゆる「タワマン節税」です。評価額と実勢価格の差を利用して、相続税の負担を抑える方法として広く知られるようになりました。しかし、制度改正が入ったことで、以前のような劇的な節税効果は期待しにくくなっています。少なくとも、「税金対策のためだけにタワーマンションを買う」という発想は、今ではかなり慎重に考えるべき段階に入ったといえるでしょう。
もちろん、タワーマンションそのものを否定する必要はありません。夜景のきれいな場所に住みたい、利便性の高い都心に住みたい、そうした純粋な居住目的があるなら、選択肢として十分あり得ます。ただ、相続税を減らすためだけに買うとなると話は別です。制度改正によって、昔のような「買うだけで大きな節税になる」といううまみは薄れており、節税効果だけを目当てに購入するのはおすすめしにくくなっています。
では、不動産を使った相続税対策は、もうまったく意味がなくなったのかというと、そうとも言い切れません。なぜなら、「ゼロから不動産投資を始める人」と「もともと土地を持っている人」とでは話が大きく違うからです。
たとえば、預金中心の資産しか持っていない人が新たに不動産投資を始めようとすると、土地と建物の両方を用意しなければなりません。土地を探し、購入し、そのうえで建物を建てる、あるいは収益物件を買うことになります。初期費用も大きく、判断しなければならないことも多く、当然リスクも高くなります。相続税対策として考えたつもりが、結果的には投資そのものの難しさに振り回されてしまう可能性もあります。
「相続税対策で得する人」の条件とは？
それに対して、もともと土地を持っている人であれば、話は少し変わってきます。すでにある土地の上にアパートなどの建物を建てて運用するのであれば、土地取得のハードルがない分、不動産活用としてはかなり取り組みやすくなります。しかも、更地のまま土地を持っているより、人が住む建物が建っている土地にしたほうが、固定資産税の負担が軽くなるケースがあります。逆に、建物を取り壊して更地にしてしまうと、翌年から税負担が大きく増えることもあるため、何も活用せず放置するのが得策とは限りません。
ただし、ここで気をつけたいのは、「土地があるなら、とりあえずアパートを建てればいい」という単純な話ではないことです。不動産活用が成り立つかどうかは、結局のところその土地があるエリア次第です。地方で地価がそれほど高くなく、賃貸需要も強くない場所であれば、アパートを建てても思うように入居者が集まらず、採算が合わない可能性があります。
実際に検討するなら、近隣で募集されている賃貸物件を見て家賃相場を調べ、そこから見込める収入を計算し、そのうえで建築費と比較して何年で回収できるのかを冷静に見ていく必要があります。計算してみた結果、どう考えても元が取れないというケースも十分あり得ます。
そう考えると、不動産を使った相続税対策は、以前よりはるかに「買えば得」という単純なものではなくなっています。とくにタワーマンションのように、かつて節税商品として注目されたものについては、制度改正の影響を強く受け、もはやそれ自体を節税目的で選ぶ時代ではなくなったと見ていいでしょう。
一方で、もともと土地を持っている人が、その土地をどう活用するかを考えることには、まだ十分に意味があります。ただし、それはあくまで「相続税対策のために何かを買う」という発想ではなく、「すでにある資産をどう生かすか」という発想です。家賃収入が見込めるのか、固定資産税の負担はどう変わるのか、将来的に売却しやすいのか。そうした観点から総合的に判断して、結果として相続税対策にもつながるのであれば、それは現実的な選択肢になり得ます。
これから不動産を使った節税を考えるなら、大切なのは「節税になるか」だけで飛びつかないことです。表面的な節税効果ではなく、その不動産が本当に収益を生むのか、その土地に活用の余地があるのか、自分たちの資産全体の中で無理のない選択なのかを見極めることが重要です。不動産による節税は、いまやテクニックではなく、資産活用の延長線上で考えるべきものになっているのです。
（本原稿は『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』の一部抜粋・加筆を行ったものです）
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