税務署が絶対許さない「相続対策」…不動産のやばい落とし穴
本連載は、相続に関する法律や税金の基本から、相続争いの裁判例、税務調査で見られるポイントを学ぶものです。著者は相続専門税理士の橘慶太氏で、相談実績は5000人超。遺言書、相続税・贈与税、不動産、税務調査、各種手続といった観点から相続の現実を伝えています。2024年から始まった「贈与税の新ルール」等、相続の最新トレンドを著書『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』から一部抜粋し、お届けします。
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税務署が絶対許さない「相続対策」…不動産のやばい落とし穴
本日は「相続と不動産」についてお話をします。ゴールデンウイーク中、相続について家族で話し合った方も多いかと思います。ぜひ参考にしてください。
相続税対策の話になると、どうしても「これから不動産を買うべきか」という方向に意識が向きがちです。ただ、いま本当に大事なのは、これから新しく不動産を買って節税を狙うことではなく、すでに持っている不動産をどう扱うかをきちんと整理しておくことです。言い換えれば、これからの相続税対策で重要なのは「購入による節税」ではなく、「既存の不動産で使える特例を、税務署に問題なく適用できる状態にしておくこと」だといえます。
絶対使うべき！ 小規模宅地等の特例
ここでいう「税務署対策」は、もちろん無理な節税やその場しのぎの対応のことではありません。税務署に指摘されないよう、制度の条件を正しく満たし、使える特例を確実に使えるようにしておくという意味です。その代表が、小規模宅地等の特例です。すでに自宅や賃貸物件を持っている人にとっては、この特例をきちんと使えるかどうかで、相続税の負担が大きく変わってきます。
たとえば自宅の土地については、一定の条件を満たせば大きな評価減を受けられます。重要なのは、「誰が相続するのか」を事前に考えておくことです。せっかく特例の対象になり得る不動産があっても、相続のさせ方を誤れば、その恩恵を受けられなくなることがあります。相続が発生してから慌てるのではなく、どの不動産を誰に承継させるのがもっとも合理的なのかを、早いうちから整理しておくことが、効果的な税務署対策になります。
マンションについても、小規模宅地等の特例がまったく使えないわけではありません。ただし、対象になるのはあくまで土地の持分の部分です。タワーマンションのように、多くの区分所有者で土地を共有しているケースでは、一人あたりの土地持分が小さくなるため、特例の恩恵もどうしても限定的になります。ただ、マンションだから有利、タワマンだから節税になる、という単純な話ではなく、実際には土地部分にどれだけの効果が及ぶのかを冷静に見なければいけません。
税務署が許さない「意外なポイント」
また、賃貸アパートや賃貸マンションの敷地についても、一定の条件のもとで評価減を受けられる余地があります。こうした不動産は、もともとの評価の仕組みに加えて、小規模宅地等の特例を組み合わせることで、相続税評価額を大きく下げられることがあります。金額の大きい不動産ほど、その影響も大きくなります。すでに持っている不動産については、きちんと制度を理解し、使える特例を逃さないことがとても重要になります。
ただし、特例は持っているだけで自動的に使えるものではありません。たとえば賃貸用不動産については、一定期間きちんと賃貸業を継続していることが前提になります。亡くなる直前になって急いで形だけ整えるようなやり方では、税務署に厳しくチェックされるでしょう。相続税対策は、直前のテクニックではなく、早めに準備して継続しておくことが大前提なのです。
（本原稿は『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』の一部抜粋・加筆を行ったものです）
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