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月々の返済額が25％も減り、手が届かなかった都心の億ションも買えるかもしれない…。ついに「マンション版・残価設定型住宅ローン」が登場しました。しかし、車の残クレ感覚で安易に飛びつくのは極めて危険です。“手を出してはいけない人の特徴”と、マイホームで賢く資産形成するための条件を解説します。（スタイルアクト代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
返済額が「4分の1」軽減
都心の1億円物件に手が届く？
残価設定型住宅ローンは以前戸建用について解説したことがある。（「住宅ローンの返済額を半分に減らせるケースも!?これから本格普及しそうな“おトクな制度”とは【専門家が解説】」）今回はマンション専用で使い勝手があるので、使いたい人も多いだろうが、手を出してはいけない人もいるので注意が必要だ。
戸建用を知ったのは、国会答弁で出てきたからだった。調べてみると、20年程経った戸建にしか使えなかった。これではいかにも使いにくいし、購入時に検討することすらできない。その実態は、税務上の耐用年数が22年とされる木造住宅の価値が減価償却の考え方においてほぼゼロになってから、資産価値が落ちにくい土地価格を担保に借り換えするものだった。それであれば、リバースモーゲージなどの代替の方法もあるので食指が伸びる人は少ないだろう。
資産価値が落ちにくい土地なので借り換えると返済期間を長く借りることができる。そうなると、月返済額は劇的に減るが、元本の減り方が遅くなるので、金利負担が重たくなる。結果的には、定年後の返済が苦しい人向けに、実質的なローンのリスケジュールに過ぎない。これは貸す側には都合がいいが、借りる側からすると、「人の足もとを見ている」気がしてくる。
