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「マンション価格は近いうちに暴落する」という予測は繰り返し語られてきた。では、価格下落はどんなときに起きるのか。バブル崩壊やリーマンショックを振り返りながら、その条件を解説する。※本稿は、不動産コンサルタントの沖 有人『新版 マンションは10年で買い替えなさい』（朝日新聞出版）の一部を抜粋・編集したものです。
いまの不動産価格は
本当にバブルなのか
不動産大暴落の代表例として取り上げられるのが、1980年代後半に本格化した不動産バブルである。その後も、リーマンショック（2008年）前の不動産価格高騰期をミニバブルと呼んだりすることがある。現状はそれ以上の価格水準なのだが、バブルとはいえない。それはバブルの時と比較するとわかる。
20世紀の間は、3つの鑑定手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）のうち、前の2つしか使われていなかった。原価法は土地と建物の原価を積み上げる方法で、新築マンションや戸建てで使用される。取引事例比較法は中古マンションの査定の際によく使われる事例比較だ。この2つしかないと、バブルは発生する。土地価格が1年で2倍になるとその分だけ相場が上昇するだけだからだ。この場合、価格は青天井になり得てしまう。
21世紀になってから、J-REIT（日本版不動産投資信託）ができ、3つ目の鑑定手法である収益還元法が主流の考え方になった。不動産の価格は賃料等の収益性に比例するというものだ。
