つまり、不動産価格が下がる際には金融引き締めが必須になるということだ。
不動産事業者は自制して事業縮小することはもちろんできない。銀行も金融緩和下で貸し先が必要なので、不動産事業者への貸し出しを控えることはできない。そうなると、昔の大蔵省のように「総量規制」のような金融引き締めを行えるのは金融機関を監督する金融庁だけだ。
ゆえに、金融庁が何を考えていて、いつ動くかを注視する必要がある。
住宅価格が下がりにくいと
言える根拠とは
不動産の中でも住宅価格が下がらない理由がこれ以外にも存在する。
まず、個人の持家から始めよう。1億円でマンションを購入した人がすぐさま9000万円で損切りして売ることは不可能だ。たとえ、需要が急減して価格を下げないと買ってくれる人がいなくなったとしても、9000万円では住宅ローンを全額返済できないなら、ローンを貸している銀行は売らせてはくれないので契約は不成立になる。不動産の登記簿に銀行の抵当権が設定されているのにはそういう意味がある。
特に、銀行間の金利競争の裏でフルローン比率は6割まで上がっている。フルローンとは購入価格とローン金額が同じであることを指す。売るにしても住宅ローンの残高が9500万円なら、それ以上の価格でなければ住宅ローンを全額返済できないので売れないのが現実なのだ。
これと同じようなことが不動産会社でも起こる。仕入れた土地は下げて売るくらいなら売らないという選択になるのだ。体力のない会社はほぼすべてリーマンショック後に倒産しており、残った会社は低金利での借入で財務体力は充分にある会社が多い。そうした会社は下げて売るくらいなら、販売期間が長引いてもいいと判断する。
つまり、不動産価格が大暴落する時は、持家所有の個人が破産し、デベロッパーが倒産するタイミングしかないのだ。
