管理費・修繕費のカラクリ
「平米単価」で適正水準を判定
管理費は同一物件内では平米単価×専有面積で決定されている。
この単価は同一物件内では同額になるので、面積に応じて応分の負担をしていることになる。
その平米単価は、（1）エリア、（2）物件グレード（成約坪単価）、（3）築年、（4）総戸数、（5）階数、（6）専有面積の影響を受ける。
（1）・（2）は高額物件ほど、サービスレベルが高く、その分人件費もかかり、単価が高くなる。
（3）は築浅ほど最近の人件費高の影響から新築当初から単価が高く、築古は値上げを拒むために割安な傾向になる。
（4）の総戸数は小規模ほど1世帯の負担は重くなり、（5）は多いほど、（6）は投資用物件が高くなる傾向にある。
例えば、総戸数24戸以下の物件は管理費単価の平均が307円となり、全体平均の265円より高くなる。最も単価が安いのは100～199戸で245円まで下がる。タワーは大規模物件が多い分サービスレベルが高くて320円と高いが、総戸数24戸以下の最低限の管理水準での307円水準と大差なくなっている。
とはいえ、これらは傾向と平均値なので、サービスメニューに準じて管理費単価はもちろん変わってくる。その内容は詳細には分からないので、周辺の類似物件の単価との比較も行って、割高・割安度を判定することも忘れてはならない。
修繕積立金も同一物件内では平米単価×専有面積で決定されている。
その平米単価は、（1）エリア、（2）物件グレード（成約坪単価）、（3）築年、（4）総戸数、（5）階数、（6）専有面積の影響を受ける。
（1）・（2）は高額ほど、（3）は築古ほど、（4）は小規模ほど、（5）はタワーほど、（6）は投資用物件が高くなる。
大規模修繕の出費は築12年まで多額の出費が無いため、築浅は割安となり、住戸数が多いほど1世帯の負担は軽くなる。
例えば、総戸数24戸以下の物件は修繕積立金単価の平均が265円となり、全体平均の237円より高くなる。最も単価が安いのは100～199戸で205円まで下がる。
タワーの大規模修繕費用の高騰が取り沙汰されるものの、戸数が多い分その平均は244円と意外に低く、総戸数24戸以下の265円より安くなっている。コストの上昇はあれど、分担する戸数が多ければ抑えられるということだ。
これらの費用負担の仕組みと物件単位の管理費・修繕積立金の適性単価水準の判断レポートのサンプルは、住まいサーフィンなどで確認しておいてほしい。
その単価の影響要因と周辺物件との単価比較で適正性が判断できるのだから、入会しなくても自分でもやれないことはない内容になる。月々の費用が売却価格に影響が出てしまうのだから、購入時のチェック項目にして後悔しない物件購入にしてもらいたい。
