不動産投資を始めて毎月の安定収入を確保しよう！

安定した生活を送りたいなら、やっぱり毎月決まった収入があるのが一番。個人投資家として毎月一定の収入を得るには、不動産投資をするしかない。最近では、20代の若者大家さんが次々出現しているという。サラリーマンでも始めやすい不動産投資の魅力とは？

【第１回】実は誰でもなれる！個人投資家という夢の職業
【第２回】稼げる投資家になるための3つのスキル
【第３回】あなたはどのタイプの投資家？
     自分に合ったスタイルを見つけよう！
【第４回】仕事は午前中の2時間だけ デイトレで毎日稼ごう！
【第５回】不動産投資を始めて毎月の安定収入を確保しよう！
【番外編】個人投資家という生き方を実践できる人、できない人

不動産投資家になるのが
自立への近道！

 みなさんはなぜ苦労してサラリーマンを続けているのでしょうか？

 たぶん仕事をして稼がないと生活が成り立たないから……、食べていくためには仕方がないから……という答えが多いのではないでしょうか。もちろん中には仕事が楽しくてしょうがないからとか、好きだから、仕事を通じて社会貢献したいから……、とおっしゃる方もいると思います。

 仕事が楽しい、趣味だという方は別にして、ほとんどは食べるために働いているはずです。私も長年サラリーマンをしてきましたが、毎月決まった日に一定の金額が振り込まれる生活ほど安心できるものはありませんでした。

 そういう意味で考えると、サラリーマンを続けている限り天国だと思います（地獄だと思っている方も多いと思いますが……）。

 現代社会では、なんらかの手段でお金を稼いで消費することによって生きていかないといけません。生きている限り、毎日決まったお金が出ていきますので、安定収入は不可欠です。

 脱サラというと、昔は、独立して商売を始めることでしたが、わざわざ不安定収入を求めるというのは荒れ狂う海に飛び込むようなものです。それよりも、サラリーマンにとっては不動産投資家を目指すのが一番簡単な安定収入への近道だと思います。

 サラリーマンがいきなり飲食店をやりたいから5000万円貸してくれといっても、銀行はよほど経験でもない限り貸さないはずです。でも、サラリーマンがアパートを買いたいから5000万円貸してほしいといえば、担保価値のある物件だったら、簡単に融資がついてしまいます。

 以前お会いした年収600万円のサラリーマンの方は4年間で4億円以上の融資を受けて物件を次々取得されていました。4億円の借り入れなんて、そこそこの中小企業でもなかなか貸してもらえない額でしょう。

 不動産投資は担保価値のある物件さえ銀行に持ち込めば、いくらでも融資がつきます。

 先日、ある方から「自分は独身なのですが、独身でも融資がつきますか？」という相談を受けました。もちろん独身でも、ちゃんとした会社に3年以上正社員で勤務していれば、融資はつくと思います。

 ただし、銀行からすれば、もしものときに働き手が本人だけであることと、通常であれば配偶者に連帯保証人をお願いするのができないことの2点が若干のマイナスポイントになります。

 先日も24歳独身の方で2000万円の物件に融資がついていますので、本人の属性もありますが、融資を受けるのにもっとも重要なのは物件力だということです。

新築なら10％、
中古なら15％以上の利回りが目安

 不動産投資で物件を増やしていく場合に、どの程度の利回りを狙うかというのはとても迷うところです。私が1つの目安としているのは、中古であれば表面利回り15％程度を目標に物件を探します。

 地方物件の場合、空室率が高いですし、一度退去すると次に入るまでの期間も長くなります。家賃が下がりきって横這っている価格帯の物件であれば、しばらく家賃の下落は心配ありませんが、築後10年程度の物件は、これから家賃がどーんと下落していきます。

 中古物件は空室率の高さと家賃の下落を想定すると、15％程度の利回りがないと危険だと思います。

 中古物件の場合は、ほかにも修繕費をかなり見込んでおく必要があります。市場に出ている物件を見ていると、外壁や屋根（屋上）などの外回りは建ててから何もリフォームしていないものが多いです。

 とくにＲＣの場合は、外壁やバルコニー、避難ハッチ、軒裏、共用通路、階段、屋上防水、揚水ポンプ、受水槽、高架水槽など、かなり高額な費用がかかります。15年以上経過してくると、エアコンや給湯器、コンロなどが順番に壊れてきますし、配管からの漏水事故も物件によっては頻発します。中古はこれらのことを想定して買う必要があります。

 一方、新築なら、地方であっても10％程度の利回りがあれば安心して運営できます。なにより家賃の下落は10年程度考えなくてもいいと思いますし、修繕費もまず10年はほとんど発生しません。

 私がちょうど5年前に新築した単身者用の木造アパートは、1ＬＤＫ14戸、1Ｋ6戸の規模ですが、現在も当時と同じ家賃で満室経営が続いています。いままで発生した修繕費は、ガス給湯器を1台交換したくらいで、ほかに突発的な修繕費は一切かかっていません。

 この物件は土地代込みで表面利回り16％を超えていますので、返済期間は15年とかなり短いものの、毎月50万円ものキャッシュフローを生み続けています。通帳を1年放置しておくと、なんと600万円ものキャッシュが貯まっていくわけですから、すごい物件だと思います。

 たまたま土地を田んぼとして安く買えたことと、建築した当時は設備や建築費が安かったことから、新築でもこのような利回りが実現できました。

 現在、同じ間取りで同じ仕様の物件を計画しているのですが、どうがんばったとしても土地代をいれると12％程度の利回りになってしまいます。それでも新築は、当面、修繕費もかかりませんし、運営費も安いですから、十分いい投資だと思います。

いま、20代の個人投資家が
続々誕生している！

 最近、私のまわりには、若くして個人投資家を目指す方がとても増えています。なぜ20代の若さで不動産投資に走るのかと思うのですが、将来をまじめに考えている若者ほど、早く投資を始める傾向にあります。

 昨今の厳しい就職状況を見ていると、難関といわれる大学を卒業しても、人気企業ランキング上位の大企業から内定をもらえる学生はほんの一握りしかいません。

 いまの日本のように、年功序列世代が管理職ポストにしがみついたり、定年後も再雇用で働き続けるような社会では、若者の雇用機会がどんどん失われていきます。会社訪問を100社以上しても内定がもらえないなんて、世の中の制度・仕組みが明らかに間違っているのだと思います。

 私が新卒大家さんと呼んでいるＴさんは、うちの息子と同じ24歳ですが、大学時代にネット起業して、そのお金で中古の一軒家を買い、自ら事務所兼住居として住みながら、空いている部屋を学生にシェアハウスとして貸しています。

 すでに大学生時代から不動産投資をやっていたのですから、なんと学生大家さんとしてスタートしたわけです。

 さらに卒業したその年に、新築の戸建賃貸を建てて、翌年には戸数20戸、利回り30％のＲＣマンションをオーバーローンで取得しています。24歳で不動産からの家賃収入が軽く800万円を超えると同時に、半分はキャッシュフローとして手元に残りますから、若くして経済的自由を達成したも同然だと思います。

 日本人は、学校を卒業したら、誰もが企業に就職して、毎日一生懸命働くものだと思い込んでいますが、そろそろその考えも改めたほうがいいのかもしれません。

 日本で起業家が育たない原因は、高度成長期の「物言わぬ労働者量産教育」がいまだに続いているからにほかなりません。時代は変わったのですから、文部科学省も単なる知識の詰め込み教育ではなく、生きるために必要なお金の教育をやるべきです。

 企業に学生を採用する力や余裕がないのであれば、いくら企業に雇用対策として補助金をつぎ込んでも、それは税金の無駄遣いに終わってしまいます。それよりも、学校でお金の儲け方や起業の仕方を教えるほうがよほど効果が見込めるはずです。

 話はそれてしまいましたが、私のまわりでは27歳で1000万円貯金し、利回り34％の物件を取得された方や、25歳で2棟目のアパートを取得したＦさんなど、現状を打破しようという20代の個人投資家さんが続々誕生しています。

 年齢が若いから、独身だから、頭金がないからという理由であきらめているのであれば、それは間違いだと思います。

 「投資家を目指すなんて夢みたいなことは絶対にできない」と最初からあきらめている方も多いと思いますが、不動産投資家であれば、多くの人が成功して、簡単に専業大家として独立されています。少なくとも、私のまわりには失敗した方はいません。

 もし、みなさんが以前の私のように、愚痴をこぼしながら、いやいや会社に行っているのでしたら、ぜひ個人投資家を目指してほしいのです。少なくとも、私は個人投資家として自立してから、毎日ずっと幸せを感じています。 

【番外編】個人投資家という生き方を実践できる人、できない人

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