原宿投資研究所
【第15回】 2012年6月25日公開(2012年7月10日更新)
関 大介

東京の新名所:東急プラザ表参道原宿が稼ぎ頭
アクティビア・プロパティーズ(3279)は買いか!?Jリート大研究第1弾

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Jリート(日本版不動産投資信託)研究の第一人者にして、専門サイト「JAPAN-REIT.COM」の代表者である関大介氏が、Jリートの注目銘柄を分析する新コーナーがスタート! 分析第1号は、アクティビア・プロパティーズ。この6月に上場したばかりだが、東京の新名所・東急プラザ表参道原宿など有名な商業施設に投資しており、いま最も注目されている銘柄だ。さて、関さんはどんな判定をくだすのだろうか? 

国内投資で6%超の好配当! 今こそJリート投資を!

 まずはJリートの現状から紹介しましょう。現在Jリート市場の時価総額は3兆5000億円弱、35銘柄が上場。全銘柄の単純平均利回りは6%を超えています。

 Jリートの収益は現状、全て国内不動産から生じていますので為替の影響を受けない内需株という位置づけになります。つまりJリートは、為替リスクのない高い利回りが期待できる投資商品なのです。

 利回りの基礎となる1口あたりの分配金は、2010年から大半の銘柄で極めて安定的に推移しています。ファンドオブファンズ(複数のファンドを組み合わせて1つのファンドにした金融商品)とは異なり、個別銘柄の分配金は原則として各決算期の賃貸収益を裏付けにしていますので、ファンダメンタルズは安定した投資商品ともいえます。

 一方で株価は、乱高下を続けています。Jリートの市況を測る指標である東証リート指数は、リーマンショックの影響を脱し1000ポイントを回復した09年7月以降も価格の上下を繰り返しながら1000~900ポイントのレンジを中心に推移しています。

 価格が安定しない最大の要因は、海外市場の混乱です。Jリート市場の売買金額は株式市場ほどではないものの、40%~50%が外国人投資家で占めています。日銀が金融緩和によりJリート買取り額を増加させているものの、海外市場が混乱すると外国人投資家の資金が一時的に引き揚げられてしまうため、株価が下落するのです。

 ここまで記載してきたようにJリート市場は、1口あたり分配金というファンダメンタルズは安定しているものの、需給要因で価格が乱高下しているという状況です。

 この点からみれば、海外市場の混乱の余韻がまだ残っているこの時期は高い利回りを確保できる上に海外市場の混乱が落ち着けば、価格上昇によるキャピタルゲインも期待できる状況なのです。

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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
5位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
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5位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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