原宿投資研究所
【第18回】 2012年7月10日公開(2012年7月11日更新)
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関 大介

利回り5%以上 分配金の安定性はピカイチ!
7月に権利確定するアドバンス・レジデンス(3269)Jリート研究第2弾 合併益が大きい住居系大型銘柄

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Jリート(日本版不動産投資信託)研究の第一人者にして、専門サイト「JAPAN-REIT.COM」の代表者である関大介氏が、Jリートの注目銘柄を分析するこのコーナー。第2弾はアドバンス・レジデンス。不景気でも安定した収益が得られるレジデンス(住居)系リートの中で最大規模の銘柄だ。関さんが注目するのは、過去の合併で生まれた巨額の合併差益(負ののれん)。それはいったいどのようなものか?

リート市況は上げ潮! まだ上昇余地あり

 まず全体の市況から申し上げます。Jリート市場は6月の下旬から急速に回復しました。Jリートの市況を測る指標、東証リート指数は5月上旬以来の950ポイント超えを果たし、7月5日の終値は961.76となっています。上昇の要因は、欧州の混乱が一定の収束を示したことで、外国人投資家の投資マインドが改善したためと考えられます。

 投資家としてはさらなる上昇を期待したいところですが、前回の連載で記載したとおり、東証リート指数は900ポイントから1000ポイントのボックス圏で推移しています。この点で見ると、まだ上昇の余地はありますが一方で下落リスクを視野に入れておく必要があります。

Jリート最大の住居系銘柄

 さて今回の注目銘柄は、分配金の安定性が高いアドバンス・レジデンス投資法人3269)です(以下、ADRと略す)。伊藤忠商事をスポンサーとする銘柄で住居に特化して投資を行います。

価格:15万4100円(12年7月10日終値) 予想PER:19.4倍  配当利回り:5.84%

2012年4月9日~7月6日・日足
レジディアタワー目黒不動前 賃貸可能戸数358戸の大型物件 取得価額は165億円

 決算期は1月および7月ですので、今月(7月)の権利確定日(7月26日)時点で保有していれば分配金を受け取ることができます。

 Jリートの資産規模ではADRは全体でも7番目、住居系では最大の銘柄となります。12年5月末時点の物件取得額は3679億円、賃貸可能戸数は1万6284戸となっています。住居系で次に規模が大きい銘柄は日本アコモデーションファンド投資法人(3226)の2319億円ですから、その差は1300億円もあります。ちなみに、Jリートで資産規模が最大なのはオフィス系の日本ビルファンド投資法人(8951)で、その物件取得額は8928億円となります。

 ADRの旗艦物件は、「レジディアタワー目黒不動前」(取得額165億円)ですが、ポートフィリオ全体に占める割合は5%以下になっています。この他に100億円を超える物件は1棟しかありませんので、分散の効いたポートフィリオを構成しています。

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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
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【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
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6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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