原宿投資研究所
【第18回】 2012年7月10日公開(2012年7月11日更新)
関 大介

利回り5%以上 分配金の安定性はピカイチ!
7月に権利確定するアドバンス・レジデンス(3269)Jリート研究第2弾 合併益が大きい住居系大型銘柄

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Jリート(日本版不動産投資信託)研究の第一人者にして、専門サイト「JAPAN-REIT.COM」の代表者である関大介氏が、Jリートの注目銘柄を分析するこのコーナー。第2弾はアドバンス・レジデンス。不景気でも安定した収益が得られるレジデンス(住居)系リートの中で最大規模の銘柄だ。関さんが注目するのは、過去の合併で生まれた巨額の合併差益(負ののれん)。それはいったいどのようなものか?

リート市況は上げ潮! まだ上昇余地あり

 まず全体の市況から申し上げます。Jリート市場は6月の下旬から急速に回復しました。Jリートの市況を測る指標、東証リート指数は5月上旬以来の950ポイント超えを果たし、7月5日の終値は961.76となっています。上昇の要因は、欧州の混乱が一定の収束を示したことで、外国人投資家の投資マインドが改善したためと考えられます。

 投資家としてはさらなる上昇を期待したいところですが、前回の連載で記載したとおり、東証リート指数は900ポイントから1000ポイントのボックス圏で推移しています。この点で見ると、まだ上昇の余地はありますが一方で下落リスクを視野に入れておく必要があります。

Jリート最大の住居系銘柄

 さて今回の注目銘柄は、分配金の安定性が高いアドバンス・レジデンス投資法人3269)です(以下、ADRと略す)。伊藤忠商事をスポンサーとする銘柄で住居に特化して投資を行います。

価格:15万4100円(12年7月10日終値) 予想PER:19.4倍  配当利回り:5.84%

2012年4月9日~7月6日・日足
レジディアタワー目黒不動前 賃貸可能戸数358戸の大型物件 取得価額は165億円

 決算期は1月および7月ですので、今月(7月)の権利確定日(7月26日)時点で保有していれば分配金を受け取ることができます。

 Jリートの資産規模ではADRは全体でも7番目、住居系では最大の銘柄となります。12年5月末時点の物件取得額は3679億円、賃貸可能戸数は1万6284戸となっています。住居系で次に規模が大きい銘柄は日本アコモデーションファンド投資法人(3226)の2319億円ですから、その差は1300億円もあります。ちなみに、Jリートで資産規模が最大なのはオフィス系の日本ビルファンド投資法人(8951)で、その物件取得額は8928億円となります。

 ADRの旗艦物件は、「レジディアタワー目黒不動前」(取得額165億円)ですが、ポートフィリオ全体に占める割合は5%以下になっています。この他に100億円を超える物件は1棟しかありませんので、分散の効いたポートフィリオを構成しています。

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順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
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2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
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2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
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6位 イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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