過去に一番大きな分譲マンションは、港区港南のワールドシティタワーズで総戸数2090戸なので、これよりも規模が大きい。この物件の販売期間は少なくとも5年以上に及んでいる。そのくらい、一箇所に大量供給するのは集客が難しい。分譲マンションは集客範囲が狭く、その範囲の顧客を一旦刈り取った後は、時間をかけないと集客の方法がなくなってしまう。

 今回の物件は、選手が居住後にリフォームを済ませた物件であると考えると、中古市場としても捉えるべきだろう。中央区の中古マンションの成約戸数は年間1000戸程度なので、その3倍ほどになる。つまり、この物件だけで売るのに3年かかるということだ。

晴海計画に最も似ている
「芝浦アイランド」の現状

 この晴海の計画に最も状況が似ている過去の事例は「芝浦アイランド」だろう。高級大規模タワーマンションが分譲棟2棟・合計1928戸、賃貸棟2棟・1899戸の計4棟・3827戸で、内訳は以下のようになる。

【芝浦アイランドの分譲棟】

・グローヴタワー 49階建、総戸数833戸、現在のm2単価:108万円、新築時からの値上がり率:40.6%(事例数: 1498件) ※データは「住まいサーフィン」から引用

・ケープタワー 48階建、総戸数1095戸、現在のm2単価:95万円、新築時からの値上がり率:43.5% (事例数: 1680件)

 これ以外に、比較参照に値する物件は、豊洲・勝どき・天王洲アイルの再開発で、その物件の資産価値は以下の通りになる。

・アーバンドック パークシティ豊洲 現在のm2単価:97万円、新築時からの値上がり率:49.8% (事例数: 1520件)

・THE TOKYO TOWERS(ザ・トーキョー・タワーズ) 現在のm2単価:96万円、新築時からの値上がり率:49.6% (事例数: 2836件)

・WORLD CITY TOWERS(ワールドシティタワーズ)現在のm2単価:97万円、新築時からの値上がり率:30.5% (事例数: 3304件)

 取引価格はどれも約100万円のm2単価で新築時から30~50%の値上がりをしている。これらの物件は、再開発・タワー・大規模という物件特性から鉄板のように値上がりした代表例になっている。