必ずしもいい場所ではないのに
区役所の近くが値上がりしやすい理由

 区役所のある場所はいい立地ばかりと思われるかもしれないが、そういうわけでもない。たとえば千代田区は東京駅ではなく九段下駅だし、中央区は新富町駅、港区は御成門駅で、ターミナル駅でもないし、決して駅として資産性の高そうな駅とは言いにくい。他と比べて明らかに相対的に劣っている立地もある。

 品川区は大井町線の下神明駅、世田谷区は世田谷線の松陰神社前、杉並区は丸の内線の南阿佐ヶ谷駅、足立区は東武伊勢崎線の梅島駅、葛飾区は京成立石駅、江戸川区に至っては都営新宿線の船堀駅からバスを使わなければならず、歩ける距離にはない。実際、これらの駅はその行政区の中でも割安な立地である。そうした立地でも区役所の周辺で総じて資産性が保たれるには、何か理由がありそうだ。

 新築マンションを購入する際のパンフレットには、役所までの距離や時間が表記されることが多い。しかし、マイナンバー時代に役所に行く機会はそれほど多くはない。駅やスーパーは毎日のように行くが、役所は特別な用事がなければ行くことがない。役所へのアクセスがいいという利便性だけでは、マンションの資産性が高いことの説明にはならない。

 区役所立地の中には、区の中心をイメージさせる駅が多い。新宿区の新宿駅、台東区の上野駅、墨田区の浅草駅、大田区の蒲田駅、渋谷区の渋谷駅、中野区の中野駅、練馬区の練馬駅などだ。区の名前と駅の名前が同じところも多い。役所以外の商業施設も含めてオフィスや商業ビルが多く、色々な機能が集積しているところが多い。こうなると「区役所のあるところは区の中心地」というイメージを刷り込むことができそうだ。

 そこに、都庁のように大江戸線を引いてきたり、駅が複数路線でターミナル化したり、バス路線が充実していたり、ミニバスを巡回させて足回りを良くしたり、周辺を再開発したり、区民の利便性を高める名目で役所の権益をふんだんに行使することができる。こうしたことは長年の時間をかけて、「中心地」を形成していく可能性が高い。それが過去30年におけるマンションの資産価値の形成に寄与しているのではないだろうか。持っていると相対的に値上がりしていくということだ。