キャピタルゲインするには、将来家賃が高い方が期待が持てる。現時点で家賃をどれだけ値上げできているかを表す指標に「賃料変動率」というのがあり、投資家向け資料として公開されている。同じ部屋がいくら値上がりしたかを表すものだ。これが高いほど、その銘柄が値上げしやすい物件を持ち、意図的に値上げしていることを表す。

 また、現在埋まっている部屋も、他の物件の家賃と比べて低ければ、近い将来、それと同じ水準の家賃まで値上げできる可能性があることを示唆している。この潜在的な値上げ幅を「レントギャップ」と呼ぶが、これは「賃料変動率」の高さに準じて決まる。なので、賃料変動率だけで投資先を決めてもいいのだ。

 その他の指標として「稼働率」があるが、これは見なくてもいい。なぜなら、現在は稼働率がいいからこそ、家賃が上がっているからだ。そんな折に稼働率100%を目指して、物件を安い家賃で埋めることはいくらでもできる状況にある。そうした状況下、稼働率はどこも96~98%程度は実現している。だから「賃料変動率」のほうに注目するほうが大事なのだ。

値上がり期待の持てる
住宅系J-REITは何をしているか

 住宅系J-REITは、賃料変動率の高いところを買う方がキャピタルゲイン期待は大きい。実際、賃料変動率の高いREITは東京にある物件の割合が多い。原則として、都区部に投資していないと家賃は上がらないし、実際に都区部比率が高いほど賃料変動率は上がっている。

 さらに詳しくいうと、都区部の中でも値上がりしやすいエリアとそうでないエリアがある。その差は6%程度違うので、エリアや面積帯などは選ばないといけない。そうしたノウハウがある会社は成長軌道に乗ることができるので、投資先として検討してみてはいかがだろう。

(スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント 沖 有人)