建設会社サラリーマンの手取りを十分に上回る、
ローン後キャッシュフローが得られる！
物件の概要と僕が行ったBOE分析は、以下のとおりだ。
・リーマンショック後に徐々に価格が下がってきてはいたものの、通常では収益物件の開発が難しい細長い土地形状
・鉄筋コンクリート造ファミリータイプ地上5階、地下1階（飲食テナント）の計画が可能なことがわかる
・建設会社に見積もりを取ると、建設費用はおおよそ1億円
・満室時家賃収入（GPI）の計算は下記
20万円（ファミリータイプ一室）×4フロア＝80万円
1階と地下1階を合わせた飲食テナント家賃＝30万円
GPIは110万円×12ヵ月＝1320万円
EI（空室率考慮後の収入）＝1320万円×（100％―5％空室想定）＝1254万円
賃貸運営経費は年間約70万円程度
実質収益（NOI）：1254万円―70万円＝1184万円
・このBOE分析を当時はサラリーマンの味方であったスルガ銀行に提出し、無事にローンを獲得する。もちろんサラリーマンとしての初めてのローン獲得だったため嬉しかった
金利は4.5％、1億4000万円、元利均等30年返済
ローンシミュレーターで計算すると、
年額ローン返済額は851万円
・ローン後キャッシュフロー：1184万円―851万円＝333万円
これだけでも神楽坂という土地で不動産投資が始められることと、不労所得が生まれることが現実味を帯びてきて興奮した
・しっかりと融資を獲得したことで、売主への強気の交渉ができるようになり、土地価格5880万円→5000万円の指値が通る。
・ここでメガ大家との出会いから、りそな銀行をご紹介いただく。
なんと金利は1.3％、1億4000万円、元利均等30年返済
ローンシミュレーターで計算すると、
年額ローン返済額はかなり圧縮され563万円！
・ローン後キャッシュフロー：1184万円―563万円＝621万円
これは当時僕がサラリーマンとして勤めていた建設会社の手取りを十分に上回るものだった。りそな銀行からの非常に条件のよい融資が確定した電話を受け取った僕が、興奮しすぎて会社を早退したのがこの瞬間だ。
