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歴史的な物価高も背景に、国内で資産運用への関心が高まっている。しかし投資といっても、何にでも手を出していいわけではない。ここでは手出し無用の「チャラい」投資手法を、経済評論家の上念司氏が解説する。
空室リスクに晒されるワンルームマンション
資産運用の中でも、私がとくにチャラい資産として認定しているのが、ワンルームマンション、仮想通貨、FXの通称“チャラ3”だ。
それぞれ説明しよう。まずワンルームマンションだが、これはある意味、バブル時代のそごうや三越やヤオハンが行った錬金術と同じだ。インフレ時代は地価が上がると、企業は含み益が出るので、それを担保にさらに借金して、投資をする。100万円借りて100万円の土地を買い、それを担保に100万円借りて、100万円の土地を買うといった具合で、無限に土地を買って大きくすることができた。
最盛期には京王線の主な駅に、そごうがあったほどだ。私は学生ながらに、こんなにつくって大丈夫かと心配していたら、バブル崩壊ですべてが逆回転をしだすと、資金が持たなくなり経営破綻した。
逆に、デフレ期にうまく成長したのがイオンだ。出店に際し土地を買っていたダイエーに対し、イオンは借りるにとどめていた。これがイオンとダイエーの明暗を分けたと言われる。いまダイエーはイオン傘下に収まっている。
話をワンルームマンション投資に戻そう。この投資の場合、たとえば2000万円でワンルームマンションを全額ローンで買い、その家賃で金利と元本を返済する。ある程度返済が進んだら、2軒目を同じスキームで買う。これを繰り返して物件をいくつも所有する人がいる。ローンは家賃で返済すればいいから、負担はほとんどないというが本当だろうか？
確かに買った部屋がつねに埋まっていれば、このようなビジネスモデルも持続可能だ。
しかし現実には、そうはいかない。そもそも、日本ではワンルームマンションが余っている。空き室状態が半年も続けば、銀行の支払いが滞り破綻するリスクも高まる。ワンルームマンションを売ったとしても、売値は買値より当然安くなる。
不動産業者にハメ込まれる恐れ
大抵この手の投資話にはサブリースがセットになっていて、サブリース契約が外れると銀行ローンは即時に全額返済を求められるケースが多い。そんなお金はないので結局は売れない。結局、サブリース会社に泣きついて買い手を紹介してもらうしかない。そこで相場より安い値段を提示されても飲むしかない。何を隠そう、サブリースをしているのはマンションを販売した会社やその関連会社だ。紹介される買い手も高利回りを謳ってハメ込まれた次のカモなのである。
さらに、この手の物件は、建築コストも高いし、各種の手数料も割高だ。そして、これはこの物件以外にも当てはまるが、築10年以上ともなれば入居希望者がぐっと減り、家賃を下げざるを得なくなる。修繕コストもかかる。
ビル1棟を買って10部屋あるというならまだマシだ。1部屋が空いても9部屋残っているので返済計画も大きくは狂わない。地方にはそのような不動産オーナーも多いが、そうした地方の不動産オーナーがよくやる失敗が1棟貸しだ。
たとえばパチンコ店やカラオケ店に1棟を全部貸し出す。そのほうが手間がかからず楽だが、その店が出て行くことになれば、1棟が全部空くことになる。新たに1棟借りてくれるテナントを見つけるまで、そのビルからの収入がゼロになってしまう。これに対し、1フロアだけ、あるいは1フロアの一角だけ貸すようにすれば、そうしたリスクは減らせる。
いずれにせよ不動産投資は、それなりの資金力があり、物件数を持てる人ほど有利になる。お金がない人は成功しにくいことを覚えておいていただきたい。
FXは借金地獄への入り口!?
“チャラ3”の二つ目がFXだ。2022年に突如として始まった円安の流れの中、FXで儲けた人も多いだろう。FXは「外国為替保証金取引」のことで、為替差益で利益を得ようというものだ。
たとえば1ドル＝100円でドルを買い、150円になった時点で売れば、1ドルあたり50円の利益が出る。逆に150円で買って100円で売れば、50円の損失になる。
今回のように急激な値動きがあると、短期間でいっきに儲けることも可能だ。たとえば1ドル120円の段階で1万ドルを120万円で購入、150円で手放せば30万円儲けたことになる。
逆に損をした人もいただろう。148円のときに1万ドル買った人が、その後の円高に慌てて142円で売る。この場合の損失は6万円になる。
もっともこの程度なら、たいした話ではない。FXの問題は、レバレッジだ。
FXでは、証拠金の最大25倍まで取引が可能になる。たとえば証拠金として6万円を差し入れれば、150万円の取引ができる。わかりやすく1ドル＝150円で計算すると、6万円で1万ドルを購入できる。もし翌日にドルが152円になれば、1万ドルの価値は150万円から152万円になったわけで、1日で2万円上がったことになる。
つまり6万円で買った1万ドルで2万円儲けたことになり、日利にすれば33％。闇金融も真っ青な儲け方だ。
これが逆の場合だと、どうなるか。1ドル＝150円から一晩で140円になると、10万円のマイナスになる。預けている証拠金が6万円なら、4万円の借金をすることになるのだ。
手持ち資金の25倍まで勝負できるFXは、一攫千金の可能性がある代わりに、一瞬で元手を失うリスクがある。健全な資産運用とは言えないので、これをメインに考えるのはやめた方がいいだろう。
