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金利高と建設コスト上昇で日本の不動産新規開発が消えていく？都内の大型開発でも工事中止や延期が相次ぐ中、日本の開発はどうなるのか。一方、コロナで市場消滅が心配されたオフィス市場は「真夏の時代」を迎えており…。不動産ぶっちゃけ新春座談会の5回目をお届けしよう。(聞き手／ダイヤモンド編集部 鈴木洋子）
座談会参加者●全宅ツイオールスターズ
全宅ツイのグル @emoyino 都心の不動産を中心に扱うブローカー
あくのふどうさん @yellowsheep 渋谷の不動産ブローカー
とっくさんX @tokusenjouhou20 オフィスリーシングとテナント退去を阻止する管理業務に従事
どエンド君 @mikumo_hk 専業の不動産投資家（大家さん）
トロール・アセット・マネジメント @REIT_kun 靴ペロだけで生きてきた不動産ファンド屋さん
リート各社、増資できなくて物件買えず自己株
買って融資返済してた2025年
――今日からプロチームの座談会です。何をするにもコストアップという環境だったかと思いますが、2025年はどうでした。
どエンド君（どエンド）：金利と工事費ばかりグングン上がって、大家さんにはつらい一年でした。ぜんぜん物件買えない。無理にアパート買うより金塊を買ってる方がいいのでは。
あくのふどうさん（あくの）：うちは貸出金利が0.4～0.6％くらい上がりましたよ。元利均等で月額支払いは変わらないんですが、支払い年月がぐんぐん延びた。返済予定表を見ると「土地のリボ払い」のような状態になっててさすがに心にくるものがある。今不動産買うよりもお金返した方が金利薄まってキャッシュフロー良くなるんじゃないかな。
トロール・アセット・マネジメント（トロール）：まさにREIT（不動産投資信託：リート）各社は自己株買って返済してますね（笑）。物件買うよりそっちの方がもうかる。うちも金利アップはそんなもんですね、固定金利だと利払い追い付かないから変動にシフトしてます。増資しないと物件買えないリートは物件の入れ替えしかできないので、25年は短期売買前提の私募ファンドがガンガン不動産買ってましたね。
全宅ツイのグル（グル）：でも家賃アップは通りやすくなっているんで、金利上昇にはうちは耐えられているかな。更新時にレジ（住宅）・事務所・店舗全てで賃料値上げを打診し、ほぼ希望通り通ったくらいなので。
トロール：10年前から普通借家で借りているテナントに「路線価3倍になっているから20％値上げして！ 無理なら訴訟になっちゃう！」ってお手紙送ったら上げてくれた。
――前回の賃貸回でも出てましたけど、ビルやアパートのオーナー側の賃料アップ要求は通るようにはなってるわけですね。それから、最近の大型開発や大型取引などは、どうなってるんでしょうか。
