金利差が不正利用を誘発
不動産業者と投資家の思惑
なぜフラット35の不正利用はなくならないのか。
その背景には、住宅ローンと不動産投資ローンの金利差に加え、融資審査や居住実態の確認の難しさ、そして不動産業者と投資家双方の思惑がある。
最大の理由は、住宅ローンを利用することで投資の収益性を高められることだ。不動産投資ローンは物件の収益性なども審査対象となり、一般に住宅ローンより金利が高く、審査も厳しい傾向にある。一方、不動産投資ローンよりも低金利のフラット35を投資用物件の購入に流用すれば、借入金の利息負担を抑えられるため、その分だけ利益が増える。
さらに、不正を見抜くこと自体が難しい面もある。融資時には住民票などで居住実態を確認するが、購入後に賃貸物件へ転用されても、すぐに把握できるとは限らない。実際、転勤などのやむを得ない事情で住宅を貸し出すケースもあるため、賃貸に出されたという事実だけで、当初から投資目的だったと断定することはできない。
過去の取材では、投資家が入居者と結託し、機構から届く郵便物を転送してもらうことで、居住しているように装う手口も指摘されていた。不動産業者が住民票や税務関係書類の住所の整合性に注意するよう指南するなど、不正発覚を防ぐための知識を提供するケースもあった。
不動産業者だけでなく、購入者自身が不正を認識しながら加担している可能性があることも、問題を根深くしている。「みんなやっている」「自分もやっている」といった業者の説明によって罪悪感が薄れ、利益を優先して不正に手を染める構図だ。
さらに、投資用物件であるにもかかわらず住宅ローン控除を不正に受けたり、家賃収入を申告しなかったりするケースも指摘されていた。低金利による利益だけでなく、税負担の不正な軽減も動機になり得るわけだ。
機構は融資後の利用状況を調査し、不正利用が判明した場合には一括返済を求めるなどの対応を取っている。それでも、住宅の利用実態を継続的に把握し、正当な事情による賃貸転用と不正利用を見分けるのは容易ではない。
