これに対して管理組合、管理会社の財布はゼネコンに比べて小さく、大幅な値上げは難しい。さらに独立系の保守専門業者が、シェアを拡大するために低価格攻勢を強めてきている。このようにジレットモデルの維持は、だんだん難しい状況になってきた。

 一方、設置から20~25年目になると、本体で再度ビジネスチャンスが訪れる。エレベーターの更新(モダニゼーション)だ。エレベーターの法定償却耐用年数は17年であるが、機能的寿命は20~25年目あたりで、このタイミングで更新の提案をする。保守を通じて顧客との関係を継続していることから、こうした営業が可能になる。

 しかしモダニゼーションは、20~25年目に突然訪問して獲得できるものではなく、日頃の保守スタッフと住宅・ビル管理者との良好な関係がベースとなる。

無人のエレベーターが勝手に動く?
ITでコストを削減する仕組み

三菱電機のエレベーター、強固な保守ビジネスを支える「見えないハイテク」普段、何げなく使っているエレベーターだが、実は見えないハイテクに支えられた保守・点検によって、利用者の安全・安心が守られている 拡大画像表示

 収入を堅調に増やすことが難しいとなると、持続的なコスト削減が必要となる。エレベーターは、何にも増して安全が第一である。カゴをロープで吊るすという物理的な構造は変えることができず、故障の程度によっては重大な事故につながる可能性もある。事故が契機となり、日本から撤退を余儀なくされた企業さえある。

 そのため建築基準法で、所有者、管理者に対して「常時適法な状態に維持するよう努めなくてはならない」と定められ、保守が努力義務とされている。いわば、“法的後押しのあるジレットモデル”と言える。

 エレベーターの保守は、従来は労働集約的な面が強かったが、最近ではインテリジェント化が進んでいる。三菱の場合、エレベーターの状態は、保守を行う三菱電機ビルテクノサービスに電話回線を通じて知らされている。

 たとえば、早朝4時頃、誰も乗っていないエレベーターが上下している光景を見たことはないだろうか。これは、幽霊が乗って行く先階のボタンを押しているわけではない。エレベーターのリモート点検システムが稼働しているのだ。最近20年ほどの乗用エレベーターには、リモート点検システムはほぼ設置されている。

 リモート点検システムは、遠隔点検と遠隔診断の2つから成る。前者は24時間、365日、故障に至る変調を見逃さず、センターに自動通報し、故障を未然に防止する。後者は、通常運行とは異なる状態を意図的につくり、診断する。たとえば、利用者の少ない深夜などに、満員時の2倍のトルクをエレベーターに加えてのブレーキ診断や、ドアの駆動力を落として開閉にかかる時間を計測し、敷居溝への異物混入などを診断する。

 これによって、作業員が行かなくても点検・診断が可能になり、毎月足を運んでいたものが、3ヵ月に一度で済むようになる。