2020年日本の不動産価格・地価を大胆予想！
3分で読める人口予測と地価予測の概略

　今回の原稿では、これから先の地価や住宅価格がどう変化していくかを考えてみたい。

　第93回や第98回では賢いマンションの見分け方という、いわゆるミクロの視点で不動産・住宅について述べてきたが、今回はマクロの視点となる。この手の内容を述べるとき、数式などを使ったとても難解なものか、あるいは預言者の言葉のようなものになりがちだ。しかし、ここでは分かりやすさを念頭に置いて、3分程度でざーっと読んでいただけるものにした。ただ、未来のことについては、書き手の主観が多少なりとも入るのはご容赦いただきたい。

　まずは人口と住宅・不動産の関連を見てみよう。

2030年ほとんどの都道府県で
人口減少が始まる

　改めて言うまでもなく、不動産価格・住宅価格は人口動態の影響を受ける。そこに住む人が減れば、何か特別な付加価値がなければ、一般的にはそこにある土地の価値は下がる。

　一般的に、建物そのものの値段はこうしたことに関係なく、仕様や使用材料などにより変わる。しかし、マンションのように建物と地面（土地）の価値に厳密な区別がつきにくい場合は、土地と同じだろう。

　人口の今後の推移は国立社会保障・人口問題研究所が予想している。

　日本の人口は、第二次世界大戦の影響を除けば、明治以降ずっと右肩上がりで増え続けた。しかし、1995年には15歳〜64歳のことを指す生産者人口の減少が始まった。生産と消費という社会の主役である層が減少し、社会全体の高齢化が進んだ。そして、日本の人口は2005年辺りをピークに減少しはじめた。

　欧米の一部の国のように外国からの移民を受け入れれば、いまのような深刻な人口減少を食い止められたかもしれないが、移民の受け入れは、様々な問題をもたらすだろう。

　そして、2020年――。日本はどうなっているのだろうか。