将来は湾岸や武蔵小杉にも
「廃墟」タワマンが出現か

 ところで、1997年の規制緩和をきっかけに頭角を現してきたタワマンは、今後続々と築20年を超える。

 タワマンは、エレベーターや階段などの共用部分の面積比が大きく、コンシェルジュサービスやラウンジ、スポーツジムなどのサービスもあり管理費が高め。加えてタワマンは、足場を組んで外壁の修繕が行えないゆえ、ゴンドラなどによる高所作業となり、一般的なマンションに比して作業性は落ち、基本的に風速10メートルを超えると作業は中止。工期は長めで非常にコスト高である。

 とあるタワマンの大規模修繕は2年10ヵ月かかり、総額は6億円以上だった。また設置されている高速エレベーターなどの設備は、世界に1つしかない特注品で非常に高額であることが多く、相見積もりがとれず、修繕や交換には莫大なコストがかかる。そもそもエレベーターや情報通信機器など技術進化の激しい分野では、30年前と同じスペックのエレベーターに交換するとは考えにくく、コストは想定よりアップする可能性が高い。

 さらには、修繕積立金は入居当初低めに設定されており、10年後に2倍、15年後には3倍となるなど、100万円単位の一時金を拠出する計画となっていることがほとんどだが、こうした修繕積立金の負担が、あちこちのタワマンで露呈する可能性も高い。

 30年後はどうか。建物の老化と共に、入居当時は30代後半~40代後半だった住民も歳を重ねて60代後半~70代後半と、定期収入のない年金生活者が中心で、建築費の高止まりや消費増税に加え、さらに修繕積立金の度重なる値上げとなると、耐えられない家計も出てこよう。

 そうなると建物が劣化していくのに必要な修繕もままならず、建物が朽ちていくのを見届けるしかないといった「タワマンの廃墟化」が注目されるようになるはずだ。都心湾岸地区や武蔵小杉に林立するタワマン群の中にも、持続可能なマンションと、そうでないマンションの2極化がみられることになるだろう。