蛇の道は蛇、建前だけでは本質は決して分からないのが不動産。そんな業界に首まで漬かった業界人がネット上に集う全宅ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)。週刊ダイヤモンド12月28日・1月4日合併号「総予測」ではメンバーが変調する不動産市況について恒例の座談会を開催しました。誌面には掲載できなかった暴露ネタ満載の3時間トーク、完全版を6回に分けてお届けします。(聞き手/ダイヤモンド編集部 鈴木洋子)

>>第1回から読む

【座談会参加者(全宅ツイオールスターズ)】
●全宅ツイのグル @emoyino 都心の不動産を中心に扱うブローカー
●どエンド君 @mikumo_hk 専業の不動産投資家。
●かずお君 @kazuo57 事業会社の不動産事業部所属
●あくのふどうさん @yellowsheep 商業用不動産、権利関係の調整を主に取り扱うブローカー。
●のらえもん @Tokyo_of_Tokyo マンションブロガー。
●お鯛  @otto_morgen 建築基準法の行間に住む建築士
●リチャードホール @okirerebc 法人所有の不動産を扱うブローカー。関西在住。
●クエルボゴールドくん @realestatedays 不動産ファンド勤務
【全国宅地建物取引ツイッタラー協会】
ツイッター上で交流し合う不動産業界関係者により結成された団体。不動産業界の面白物件やニュースに登場した不動産などを集めた『クソ物件オブザイヤー』を毎年開催。ツイッターのトレンド入りを果たすほどに注目されている。

――スルガショック以降、個人や小規模の不動産投資に対しては融資も下りなくなり大きく落ち込んだという話でした(第3回)が、ファンド等のいわゆるプロ向けの不動産市場は今どうなっているんでしょうか。

森ビルによる再開発が行われる虎ノ門エリア Photo:PIXTA

クエルボ (※1)CBREのこの前出てたレポートは「2018年比で19年の売買の総額は増えてる」、日経不動産マーケットは「19年は低調」と違うこと言ってる。調査対象が各々違うので何が正しいのかよくわからないですけど、肌感覚的にはまあまあで、特に18年から変化なしだね。引き続き、取引される物件の価格が上がってキャップは下がってる感じ。

リチャードホール 19年は大阪市内のオフィス賃料の上げ幅が大きかったこともあって、そういう条件でもファンドはビルを買いまくってましたね。アジアの投資家のお金が結構入ってきて、ビルがサクサク売れました。

クエルボ 短期の転売益狙いだったはずのファンドの人たちが、日本では物件が高くて利ザヤが取れなくなったので、長期保有して賃貸収入で稼ぐ(※2)コアファンドをつくろうとしてますからね。

あくの コアは1件当たりテンミリオン(10億円)ほどと小さくても投資するみたいなことを聞いたけど。キャップも3%台と低くても。

グル ファンドの皆さんも住吉の小さい雑居ビルとか買って運用してほしい。

――賃貸といえば、住宅の家賃が上がっているという話をよく聞くのですが。

かずお 今、賃貸住宅めっちゃ上がってるよね。

どエンド 麻布十番って今どのくらい?

クエルボ 家賃は坪2万円越え。安いイメージがある東京東部でも坪1.5万円ってたくさんある。