Photo:Connect Images/gettyimages
コストインフレで全てのジャンルの不動産の新規開発がつらくなる2026年。相場はいったいどうなるのか？新年ぶっちゃけ不動産座談会の最終回をお届けしよう。（聞き手／ダイヤモンド編集部 鈴木洋子）
全宅ツイのグル @emoyino 都心の不動産を中心に扱うブローカー
あくのふどうさん @yellowsheep 渋谷の不動産ブローカー
どエンド君 @mikumo_hk 専業の不動産投資家（大家さん）
トロール・アセット・マネジメント @REIT_kun 靴ペロだけで生きてきた不動産ファンド屋さん
とっくさんX @tokusenjouhou20 オフィスリーシングとテナント退去を阻止する管理業務に従事
ヘタレ社長 @hetare808ceo 賃貸仲介と賃貸管理を細々と営むヘッポコ社長
はとようすけ ＠jounetu2sen 宅地建物取引士（2026年結婚）
のらえもん ＠Tokyo_of_tokyo 湾岸タワマンアナリスト
かずお君 ＠Kazuo57 3坪の飲み屋から千坪の老人ホームまで作る有活ブローカー
デベマン 新築マンションを建てて売る側の人
「いまいい物件持ってない不動産投資家は
もうそろそろ撤退を考えなきゃならなくなるかも」
――さて、本日は今年の座談会の最終回になります。2026年の予想いきましょう。今年は不動産業界どんな年になりますか？
全宅ツイのグル：金利は上がる、お家賃はレジ（住宅）と店舗で上がる、都心、高級、注文の戸建て住宅上がる。都内の収益物件は横ばいかやや下がる。小型の開発用地はホテル以外はしんどいかな。
あくのふどうさん：さすがにもう一段くらい金利が上がりそう。弊社も既存の残債借り換えと組み替えしなきゃ。価格と賃料両方上がってるから、利回りは追い付いてくる気がする。「金利が上がるから駆け込みで買う」って層が常に発生してるので実需は値段が下がりにくい感じしますね。でも、全体で見れば高額物件は取引が成立する下値を探る動きになると思う。
どエンド君：今年は工事費と金利がアップしてるのに、物件の競争力がなくてお家賃が上げられない大家さんが、そろそろ脱落し始める年だと思います。（わたくしです。やめよう不動産投資！）
トロール・アセット・マネジメント：家賃はオフィス＞ホテル・商業＞レジ＞物流の順番で上がる。融資金利はこのまま年0.3～0.5％増で上がるけど、家賃増で賄える範囲と予想してます。価格は実需、賃貸レジ、ホテル、オフィスは上がる、物流はステイ。工事費はバカ上がりするから、新築はマジで立たなくなる。土地価格もステイですね。
とっくさんX：オフィス市場は5回目でも出ましたけど、26年も当分好調が続きます。一方、オフィスビルを購入して運用する側は厳しくなりそう。買いたい人が圧倒的に多くて、でもいい立地のオフィスやコスパが良いものはない。想定より高く利回りが良くない物件をガマンして取得するか、へき地のビルに対してリノベやバリューアッドを施してどうやって付加価値を出すかという二極化になりそう。REITは、一概には言えませんが都内のオフィスは買えないし、それ以外のエリアで物件を買っても本当に賃料取れるの？という難しい市況になりそう。
のらえもん（のら）：湾岸タワマンは売り物件増えると思う。待てば待つほど伸びてた時期ではなくなったので、利確する人が増えてくるんじゃないかな。
――湾岸のタワマン相場と、それとマンション全般の相場ってどこまで伸びるとみてます？
