金利上昇が始まった今、注目すべきは「フラット35」！
ローンの借り換えや繰り上げ返済は得策ではない!？
ここからは、インフレ時代の住宅ローンの新常識を紹介していこう。千日さんによると、新規で住宅ローンを組む人には「フラット35」の固定金利がおすすめだという。理由は、フラット35を提供する住宅金融支援機構が、低金利環境での設定をいまだに引きずっているためだ。
民間銀行の固定金利が上昇傾向にある中で、フラット35は条件次第で2％台に収まることも。さらに「子育てプラス」などの優遇制度を活用すれば、当初5年間の金利を1％前後まで引き下げることが可能だ。本格的なインフレモードに移行する前の今が、最後のチャンスかもしれない。
とはいえ、今はまだ固定金利よりも変動金利のほうが低い。しかし、インフレに転じたことで、今後は上昇するリスクがつきまとう。固定金利で将来の支払い額を確定させれば、精神的な余裕にもつながるだろう。
逆に、精神的な余裕よりおトクさを優先したいなら、金利上昇のリスクを取りながらも、変動金利の超低金利を享受するという考え方もある。現在、民間銀行の固定金利は3％台も珍しくない。対する変動金利は依然として圧倒的な低水準で、固定金利との差が2％以上あることも。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦さんは「金利差が1％以上ある現状では、日銀があと4～5回程度利上げを行わない限り、逆転することはない」という。
例えば、35年ローンの場合なら最初の10年で利息の約半分を払う。つまり、借り入れ初期の金利が低いほど、利息の総額は少なくなる。変動の金利が低いうちに利息をガンガン減らすのも手だ。
それに、変動金利には金利上昇時の衝撃を和らげる2つのクッションがある。一つは「5年ルール」で、金利が半年ごとに見直されても返済額は5年間変わらない仕組み。もう一つは「125％ルール」で、5年後に金利が大幅に上昇していても、新しい返済額は前回の25％増までが上限となる。ただし、ネット銀行などはこのルールがないことがあるので注意したい。
すでに住宅ローンを借りている人は、どうすればいいのか。住宅ローンの見直しでは借り換えと繰り上げ返済が鉄板だ。しかし、借り換えについて千日さんは「今のタイミングで借り換えるのは損」だと警鐘を鳴らす。
というのも、借り換えには借入額の約2.2％の事務手数料や司法書士への報酬などがかかり、残高5000万円なら最初に110万円以上が必要となる。この初期コストを利息の軽減分で回収するには、20年ほどかかることもある。
同様に、繰り上げ返済も急がないほうがいい。インフレ局面では現金の価値が下がるため、固定された借金（ローン）は実質的な価値が目減りし、借り手が有利になりやすい。よって、金利が低いうちは返済を急ぐ必要はないだろう。それに、ローン金利以上の利回りで運用できれば、資産を効率的に増やせるので、まとまった現金ができたら、返済より運用に回すことを検討したい。
