本当に強いマンション2026＃7Photo:PIXTA

住宅販売サイトに掲載されているマンションの価格は「売主が売りたい価格」の集合体であり、「買主が実際に買いたい価格」とは乖離がある。この「乖離」に注目すると、そのマンション駅の実力が見えてくる。連載『マンション羅針盤』内特集『本当に強いマンションランキング2026』では、LIFULLの協力を得て、東名阪福岡の6エリア1417駅の「掲載価格と反響価格」の乖離率に注目した「マンション駅力ランキング」を作成した。さらに、指定の駅で乖離率を調べられたり、好みの縮尺で分布を閲覧できたりするインタラクティブマップも掲載している。＃7では東京編をお届けしよう。（ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

東京のマンション価格は「盛り過ぎ」？
売り出し価格と実際に動いた価格の乖離を徹底調査！

　不動産売買ポータル上に日々登録されるマンションの販売情報。マンション相場を占う指標としても用いられているものだが、これはみな物件を売りたい売主が販売を希望している価格だ。マンション相場がバブル的な高騰を見せる中、立地条件が良いマンションほど自分のマンション価格を「盛り」ながら販売する売主は多い。

　こうした売主の売り出し価格が、そのマンションを買いたいと思う買主の目線と合って初めて契約が成立する。では、高騰するマンション相場に実際に買い手はついているのか。見た目の「相場」と「実態」の間にどのような関係があるのか。

　ダイヤモンド編集部では大手不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sを運営するLIFULLの協力を得て、東名阪福岡の6エリア1417駅のマンションの「掲載価格」と実際に問い合わせがあった物件の価格である「反響価格」を全面調査。

　2025年4月から26年3月までに、HOME’Sに掲載されたマンションから、専有面積30平方メートル未満の物件および築40年以上の物件を除いた上で、駅ごとの平均掲載価格を70平方メートル換算で調査。さらに、同じ駅の反響があった物件の平均価格（反響価格）も同様に計算して両者を比べた。なお、参考までに、掲載されている物件の平均築年数と平均専有面積を、反響があった物件の平均築年数と平均専有面積と併せて割り出している。

　つまり、このランキングでは、掲載価格からは分からない、そのエリアのマンションの「本当の実力」が分かるのだ。

　具体的に説明しよう。まず、今回は東京都内のマンション駅390駅を取り上げる。掲載平均価格が1億円超えの駅と、それ以外で分けてランキングを作成。前者では反響価格よりも掲載価格が上方に乖離している、いわば売主が価格を「盛り過ぎ」ている順にランキングを作成した。また、億ション以外の駅に関しては、盛り過ぎ度と併せて逆に売主の期待値よりも買主が高く評価している「過小評価駅」もランキング。平均的な相場よりも実際には高い価格で物件が動いている、買主の支持が高い駅としてみることができる。

　億ション盛えい過ぎランキングでは、有名な一等地駅が実際の買主の希望よりもはるかに高い価格に盛り過ぎていることが明らかになった。一方で、掲載価格よりも反響価格が高く、意外な注目を集めている穴場駅も見えてきた。

　さらにランキングと共に、乖離率の分布が好みの縮尺で一覧できたり、特定の駅で検索して乖離率を調べられたりするインタラクティブマップも掲載。

　マンション相場に異変が起こる中、あなたの物件選びや所有物件の売却時に120％役立つコンテンツが満載だ。ぜひ次ページから確認してみてほしい。