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2014年11月22日公開(2016年12月15日更新)
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ザイ編集部

物件情報や住宅ローンだまされるな!
マンション&一戸建購入はワナだらけ

1

家は人生最大の買い物で最大の資産。物件選びや住宅ローンの選択、その後の返済や売却でアナタの資産状況は大きく変わる。これらで失敗しないことが貧乏人生に陥らないカギとなる。多くの人が失敗したマンション&一戸建購入に潜むワナ20を紹介しよう。

買う前のモデルルームや物件情報にも
巧妙な騙しが隠されているので要注意!

マンションでも一戸建てでも物件選びで失敗するとリカバリーはほぼ困難。大金を投じるわけなので慎重さが求められる。夢が先行することで見失いがちな、物件や立地に潜むワナには注意が必要だ。そこで今回は、11月21日発売のダイヤモンド・ザイ1月号の特集「買う前・買う時・買った後!家購入に潜む100の罠」の中から、まずは買う前のワナ10を解説。

【ワナ1】
「大規模マンションなら安心」は過去の幻想!

 1000戸以上の大規模マンションのメリットは、1戸当たりの負担は少ないまま、共用設備や管理を充実させられること。

 しかし、その裏には住民が多すぎて合意形成が難しいなどのデメリットもいっぱい。簡単な補修や規約の改定も決定までに数年かかることはザラ。さらに住んでいる人が多いため、顔を覚えることが困難で治安も悪い。様々な議決では、派閥形成も見られ住み心地も悪化する。

 中古での購入検討者も、そうした事情を知ると購入意欲が低下するので値崩れも早い。

【ワナ2】
高層マンションに潜む駅まで○分の大ウソ!

 高層マンションの住人の頭痛のタネがエレベーター渋滞。朝は特にラッシュで乗るだけで10分以上も待つことも。急いでいるのに乗った後も各階に停まるのでストレスは溜まる一方だ。エレベーターは最低でも50戸に1台は必要だと言われているので購入前に、戸数とエレベーター数を比較して確認を。

【ワナ3】
今人気の地域ほど将来は値崩れ地域

 買うときに競争率が高かった地域は、その後も次々大規模マンションが建つことが多い。そして時が経ち10年を経過したあたりから中古物件が続出することになる。そうなると、建てられた数か多いことから値崩れしやすくなるのは当然。そして誰かが売り急いで安値で売却すれば、その価格が基準となってしまう。ちなみに日照や眺望次第で差はあるが、一般的には1階下がるごとに0.5~2%の価格差が生じる。マンション群だと近隣の類似の条件の中古物件も大量に出るため値崩れは必至だ。

【ワナ4】
高層マンションの修繕は未知のリスクまみれ

 高層タワーマンションの歴史は浅く未知の領域だらけ。大規模修繕では足場を組めるのか、組めたとしてもコストはいくらか、といったことが不明。住民が高齢者だらけになった際に起きる問題など、未知なるリスクがいっぱいだ。

【ワナ5】
駅まで○分の基準は競歩並みのハイペース

 「駅まで○分」という表示の鵜呑みは厳禁。この元になるのは上り坂でも階段でも分速80mの早足ペースが前提。信号待ちも考慮されていない。しかも敷地の端から、最も近い駅の改札までの距離だ。「駅まで5分」の物件でも、改札内を歩き続けるなど電車のホームに着くまで20分以上かかることはザラにある。

【ワナ6】
地価が下がった地域はさらに下がるのが常識

 景気が上向くと地価が上がるエリアがある。一方でバブル崩壊後は一貫して下げ続けているエリアもある。そんなエリアは「安くなったから」と手を出すと、買った時をピークに資産価値が下がり続けることに。公示地価は過去の分まで国土交通省のホームページで確認できるので、必ず地価のトレンドを確認すること。

【ワナ7】
豪華なモデルルームはオプションで化粧済み

 モデルルームのキッチンや床材、扉などはオプションの最高級品が多用されている。同じ仕様にしたら、100万~300万円かかると思っていい。また家具や家電をほとんど置かず部屋を広く見せている。モデルルームは「化粧」しているという前提で見学を。

【ワナ8】
子供ありならあの施設を確認しないと命取り

 新興住宅街や郊外では近隣に保育園がないため共稼ぎを続けられず、世帯収入が減る夫婦が少なくない。保育園の有無だけではなく「空き状況」も重要。近くにあっても満員で入れず、自転車で毎朝毎夕に30分ずつかけて遠方の保育園まで送迎する夫婦や、月額約10万円をかけて民間の保育園を利用する夫婦も。

【ワナ9】
相続対策の2世帯住宅でよく起こる登記ミス

 親子で同居していれば、「小規模宅地の特例」が適用され、相続する自宅の土地の評価が8割も控除され、大幅な相続税の節税が可能だ。

 例えば、都心部では普通の庭付き一戸建てでも評価額が1億円程度となり、子ども1人が相続するとなると15年からは1220万円もの相続税が発生する。しかし、この特例が適用されれば土地の評価は2000万円まで減額され、相続税はゼロとなる。

 2世帯住宅なら、玄関が別々で独立したタイプの家でも同居扱いとなるのだが、例えば1階の親世帯と2階の子世帯の住まいを別々に登記すると「別の家」とみなされ特例は不適用に。

【ワナ10】
「坪30万円」など格安建築費のトリック

 格安をうたう一戸建て建築費は「本体価格」。水道管の接続や外装の工事費を加えれば結局、総工費は2倍弱かかることに。

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【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
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【関連記事】[ARUHIの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
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【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
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【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
6位 イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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