高い実質収益（NOI）を創造できる
「ソフトのデザイン」と
「ハードのデザイン」とは？

BOE分析を行ってみると…

　以下のプランではBOE分析の結果、自分が得たいリターンがでそうもない。

　CFAF、つまりローン後キャッシュフローが空室率5％でもたったの2万円だ。NOIつまり家賃収入からの実質収益がローンの年額返済に対して低すぎるのだ！

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　BOE分析のローン後キャッシュフローが薄利となってしまい投資の意味がないのに加えて、不動産評価額も1億4400万円となり、総開発費用とほぼ同じでキャピタル・ロス（売却損）がでそうだ。

　ちなみに、総開発費用は土地を少し指値（さしね）（値段を指定すること）して5000万円で購入できるとして、建物と取得費用の概算を1億円と見込んでトータルで1億5000万円としている。建物や取得費用は、プロのチームに聞けば出てくるので、この時点ではあなた自身で計算する必要はないので安心してほしい。

　ただ、場所は神楽坂駅から徒歩5分、大通りに面しており、価格も割安感がある。あくまで割安そうであるという感覚だけはある。ここで不動産をクリエイティブにデザイン（企画）してみよう。この「デザイン」如何によっては、アルファを見事にクリエイトできる可能性がある。