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自己資金100万円台で始められ、1年足らずのうちに安定した収益が得られるとして注目の不動産投資「都市型トランクルーム経営」。2016年に事業を立ち上げて以来、2022年末時点でトランクルーム6000室を擁するまでに急成長した創業社長が、「究極スキーム」を明かす。本稿は、浦川浩貴『完全解説 都市型トランクルーム経営』（幻冬舎メディアコンサルティング）の一部を抜粋・編集したものです。
中長期にわたり安定した利益
1年で利回り15％台の運用も
数多くの投資商品があるなかで、昨今注目されているのが都市型トランクルーム経営です。
私は2016年からトランクルームの運営管理と開発分譲に着手し、日本で初の区分投資型のトランクルーム事業を始めました。トランクルーム経営とは、収納スペースとしてトランクルームを貸し出す事業への投資を指します。その魅力は中長期にわたり月々の使用料という安定的な利益が得られる点で、将来に向けた資金づくりには最適といえます。
特に東京や大阪などの都市部では地価が高く、住宅の収納スペースが足りない人が多いため常に高い稼働率を維持できます。また、コロナ禍でリモートワークが浸透したことで住宅内にワークスペースが必要になり、より多くの収納が求められ都市部でのトランクルームの需要は右肩上がりとなっているのです。
トランクルーム経営は自己資金100万円台でスタートでき、賃貸住宅のように高額のリフォームや修繕費用、管理点検などの負担もほとんど必要ありません。うまく運用すれば、たった1年で利回り15％台での運用も可能です。
このようにローリスク・ハイリターンはトランクルーム経営最大の魅力であり、お金に関する将来への不安と投資リスクへの恐怖をもつ人にとって最適な投資となる理由です。
ただし、2021年11月には、貸しトランクルーム事業大手「ユアスペース」の営業マンが、会社に内緒で荷物保管用のコンテナを買うよう投資家たちにもちかけ、自身が管理する口座にお金を振り込ませて詐取した詐欺容疑で逮捕されています。トランクルームは不動産と違って登記がないゆえに、発覚まで時間がかかった詐欺事件でした。業界各社とも対策を取ってはいますが、トランクルーム投資のリスクとして読者にお伝えしておきます。
また、トランクルーム投資の利回りは、多くの不動産投資と同様に、満室になった状態でのものです。稼働率が低ければ、利回りも低下してしまうことも添えておきます。
さて、これらを大前提として踏まえたうえで、トランクルーム経営の具体的なメリットについてご紹介したいと思います。
住居系不動産投資より魅力的
トランクルーム経営のメリット紹介
トランクルーム経営は住居用の部屋を貸して家賃収入を得る不動産賃貸業と仕組みはよく似ていますが、住居系不動産投資よりメリットがいくつかあります。
メリット（1） 高利回りが望める
一般的なトランクルーム経営は、パーティションで部屋に区切ったビルのワンフロアを投資家が運営業者から借りて、その転借料（管理費等含む）と売上の差額が毎月の利益となります。
初期費用は規模にもよりますが、敷金・礼金などの合計で数百万円から数千万円です。
そして年間の利益をこの初期費用で割った利回りは約10～25％です。東京都の都心部の新築ワンルームマンションで2～3％、中古で5％前後ですから、これらと比較してトランクルーム投資は圧倒的に高い利回りを期待できます。
一般的に不動産投資における高利回りは、「怪しい」「失敗のリスクが高過ぎる」と思われがちですが、都市型トランクルーム経営は高利回りのうえに非常に手堅く成功率も高い投資といえます。
メリット（2） 維持のための手間がなくコストも少ない
一般的なトランクルーム投資では、管理運営をすべて委託できます。そのため、投資家は基本的に毎月の明細を確認して不明点があれば質問するくらいで、得られる利益は不労所得といえます。
退去時の確認や清掃にしても、運営会社に管理委託をしていれば何も手間がかからず修繕コストも不要です。もしも、壁などが破壊されていれば利用者に請求できます。
あえて挙げるとすれば、まれに利用者が荷物を残していった場合の処分対応くらいです。そうした出費はトランクルーム事業全体の経費で対応することが多いため投資家が支払うケースはほぼありません。
メリット（3） 安定的に稼働する
安定稼働の要因として、サブスク（定期購読、継続購入／サブスクリプションの略）のような契約方法と価格帯があります。
屋内型のトランクルームは小スペースであり、ワンフロアを細かく区切って貸し出します。利用する人は何十人にもなるため、1人あたりの利用料は家計を圧迫しません。加えて、敷金・礼金などの初期費用が1万円前後と圧倒的に少ないため比較的短期間で埋まります。
また、トランクルームの契約は○年ごとという縛りがないので、3カ月前くらいまでに伝えてもらえばいつでも解約できます。
私の会社の場合、長期利用者は割引キャンペーンを使うことが多いですが、短期利用者は若干割高にすることで投資家の売上を確保できるようにしています。短期の顧客でも売上が高ければ、長期利用者が増えるまでの収入も安定します。
メリット（4）駅近でなくても競争力がある
トランクルーム経営は不動産投資としては珍しく駅近でなくても高い稼働率を期待できます。入居率は、むしろ多少駅から離れた住宅街のほうが高いくらいです。
その理由として、都市部に住む人、特に単身者の多くは自動車を持っていないので、徒歩で荷物を運べるトランクルームを探します。仮に自動車を持っていても、駅近は常に混んでいるため敬遠されがちです。
また駅から遠いという理由で利用料を低く設定する必要もありません。
駅から遠いほど家賃は低くなりますから、投資家はトランクルームを安く借りることができて、高利回りを実現できるのです。
メリット（5） 築古の建物でもOK
マンションの家賃とは異なり、トランクルームは建物の築年数がかさんでも家賃が下がりにくいです。
なぜなら、トランクルームの目的はあくまで物の収納であって、最新の設備や内外装のデザイン性などを求めるものではないからです。
