都心とは都心3区を指し、そこにはオフィスの50％の床面積がある。勤務先に近い方が資産性は高いということだ。しかしそうなると価格が高く、何か条件を譲歩せざるを得ない。　

広さを諦めて「面積」を譲歩する際に
注意すべきこと

　立地がいい物件はおのずと価格が高くなる。買えなくては意味がないので、買える価格まで条件を変える必要がある。その際の最も端的な方法は、面積を小さくすることだ。

　とはいえ、面積を小さくするにも限度がある。建物の床面積は40平方メートル以上でないと住宅ローン控除を受けられない。また、これに満たないと自宅用ではなく投資用となり、中古価格がドンと落ちる。

　この際、注意すべきはここでの床面積が「登記簿面積」であり、広告に載っている専有面積と異なる。前者が壁の内側の面積で、後者は壁の厚みの中心線（壁芯）の面積で、後者の方がいくぶん大きい。

　登記簿面積が40平方メートル以上なら、専有面積は43平方メートルのものでも確認が必要になる。取引の際に仲介会社に確認を求めよう。

　先日個人相談で来た方は、3人家族だが郊外の賃貸に母子で住み、都心に父が単身でマンションを購入することを決断した。これに至る理由は都心でファミリー物件が買えないので、単身向けの物件を購入し、週末婚の形を取るという苦肉の策だった。そんなことも視野に入れる状況まで来ている。

　もう1つ価格を下げる条件がある。それは築年数である。絶対に守らなければならないのは、新耐震基準の物件であることだ。

　1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の1981（昭和56）年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」となる。日本では大きな地震の度に、建築基準法の耐震基準が変えられる。大きな地震では、その時の耐震基準での建物の損傷度合が大きく異なるからだ。

　住宅ローンを出す銀行としては建物が住めなくなるような物件には融資しても、担保設定した不動産の価値が毀損してしまっては回収できなくなるリスクが跳ね上がる。そのため、原則として新耐震は融資基準の絶対条件の1つになっている。