この間、平均3.5年経過しているので、1年に2%ずつ下がるマンション価格の法則から言って、6.2%7+%=約13%値上がりしたことになる。今回は、こうした時期の影響を除去して分析するために、時点補正することにした。下記のグラフにあるように、2013年の物件は6%値上りしているので、その分を差し引く。こうして【法則1】の差をなくすことで、すべての物件を【法則2~7】だけで検証することができるようになるわけだ。

◆図表1:査定年別中古騰落率

(出典)住まいサーフィン

タワーは単価が高く大規模は少し安い
「沖式新築時価」で読み取るトレンド

 沖式新築時価はその新築マンションの周辺の中古成約事例から査定している。つまり、竣工から1年経って中古になったら、いくらになりそうかを査定し、それを新築価格に直している。エリアによって違うが、築1年で約5%値下がりするのが平均値である。つまり、築1年の中古価格が査定できたら、5%ほど高くすると適正な新築売出価格になる。

 この他、総戸数とタワーマンションか否かによって査定方法が異なる。多くのマンションは総戸数が100戸未満だが、200戸以上を「大規模」と業界では定義している。総戸数が多くなるほど価格は安くなる傾向がある。100戸未満と比較して、100戸以上になると3%、200戸以上になると6~7%安くなる。なぜなら、総戸数が多くなると、一定期間に販売する難易度が上がるからだ。

 原則として、マンションは近隣集客になる。遠くから人を呼ぶのは難易度が高い。そのため、価格を安くして、共用部分に魅力的なライフスタイルを付加して、広域に集客しなければ売り切ることができなくなるリスクが上がる。共用部分の魅力というのは、コンシェルジュ、ゲストルーム、ジム、プール、キッズルームなどである。こうして、規模の小さな物件との差別化をはかって訴求する。総戸数が多い物件が中古になって値上がりしやすい【法則4】は、新築の際にすでに安いことが影響している。

 また、タワーは5~11%ほど高くなる。タワーの定義は20階以上だが、これは周辺の高さ比べで抜きん出る必要がある。その差に応じて眺望が優れ、シンボルとしての競争優位性が保たれる。タワーは新築時から通常物件よりも価格が高いが、中古になると実物を体感できるので、値上がりしやすい傾向【法則5】に当てはまる。