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E（環境）、S（社会）、G（ガバナンス）の3つの評価軸で物件を選ぶ新しい不動産投資に注目が集まっている。20年、30年後も市場から求められる不動産を手に入れたい投資家に、この道のプロが業界のいまと未来を語る。
20、30年先まで安定して収益を上げる
新型不動産投資「ESG」の可能性を知ろう
今、不動産投資に新しい潮流が押し寄せてきています。それが「ESG不動産投資」です。
「ESG不動産投資」は「ESG投資」と同じ考え方をベースにしており、ESGとはEnvironment（環境）、Social（社会）、Governance（ガバナンス）の略です。株式投資や年金運用の分野において、長期的に成長し続ける企業をESGの視点から選別して投資することを「ESG投資」といいます。
これまでの株式投資や年金運用においては、PL（損益計算書）やBS（貸借対照表）といった財務情報が重視されてきました。しかし、財務情報はあくまで過去の結果でしかなく、将来にわたって持続的、安定的に企業が成長するかどうかまでは分かりません。実際、目先の短期的な利益を優先し、環境やステークホルダーへの配慮を欠いた結果、さまざまなトラブルや不祥事を引き起こし、業績悪化や倒産につながったケースはいくつもあります。
そこで、企業経営におけるサステナビリティ（持続可能性）に着目する気運が高まり、気候変動などを踏まえた長期的なリスクマネジメントや新たな収益機会創出へのチャレンジを評価するためE（環境）・S（社会）・G（ガバナンス）に着目した「ESG投資」が唱えられるようになったのです。
E（環境）では、二酸化炭素の排出量や廃棄物をどう削減するか、大気や水の汚染対策をどうするか、原材料やエネルギーなど資源の利用方法、生物多様性への配慮などが挙げられます。
S（社会）はかなり広い概念であり、地域コミュニティからグローバルまでさまざまなテーマがあります。最近では、新型コロナウイルス感染症対策や「人的資本経営」などが当てはまります。
G（ガバナンス）は、直接的には企業経営におけるコンプライアンス（法令遵守）や情報公開のことです。日本では上場企業に対して、東京証券取引所（日本取引所グループ）が「コーポレートガバナンス・コード」を定めています。
「ESG不動産投資」とは、こうした「ESG投資」の考え方を不動産投資の分野に適用したものです。
リスクが抑えられて資産の安全性が高まり
長期的なリターンが確保され安定性が増す
不動産投資においてもこれまでは、インカムゲインやキャピタルゲインというリターンをいかに最大化するかが重要視されてきました。
しかし、そもそも不動産投資の本質は各種賃貸用建物の賃貸業であり、立地条件と顧客の動向、少子高齢化といった社会の環境変化、金利や景気などの経済情勢、さらには自然災害などに大きく左右されます。こうした不動産投資を取り巻くさまざまな要素・状況は今急速に変化しつつあり、また先行きが極めて不透明になっています。
20年後、30年後も安定して収益を上げ、市場価値が維持される物件をどのように選べばよいのかについて考えたときに、E（環境）・S（社会）・G（ガバナンス）の視点が重要になるのです。
不動産投資におけるE（環境）では、建物の省エネ性がまず挙げられます。省エネ性の高い建物は二酸化炭素の排出を抑えるだけでなく、居住環境、執務環境としても優れています。
不動産投資におけるS（社会）では、地域コミュニティとの関わりが重要です。例えば地域の景観への配慮や地域の伝統文化との関わりが考えられます。
不動産投資におけるG（ガバナンス）では、法令遵守は当然のこととして、顧客をはじめ関係者への説明責任が問われます。こうした取り組みを意識することで不確実性の高まるこれからの時代において、不動産投資で長期的に安定したリターンを確保できるのです。
日本でのESG不動産投資への取り組みとしては、非住宅系のオフィスビル・商業施設・倉庫・物流施設などから進んでいます。具体的には、J-REIT（日本版不動産投資信託）や機関投資家、ファンドでESGに配慮した投資の意思決定が浸透しつつあります。
例えば、2020年7月に日本経済新聞社が日経ESG-REIT指数の算出を開始し、同年9月には上場インデックスファンド日経ESGリートが東京証券取引所に上場しました。
国土交通省ではオフィスビル（自社ビル・賃貸ビル、新築・既存）を対象に、環境負荷の低減だけでなく、執務環境の改善、知的生産性の向上、優秀な人材確保などの観点から、働く人の健康性、快適性などに優れた不動産の認定制度について検討中といいます。
こうした動きを受けて、国家資格者である不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価でも現在、ESGを考慮することが検討されています。
将来的にはESG評価が高い物件が市場でも高く取引される時代になることが予想されます。
