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物件価格は高騰、利回りは低下、融資も下りづらくなって個人不動産投資家には受難の時代がやって来た。混迷の不動産投資市場は今後どうなるのか。不動産インサイダー新年座談会の4本目をお届けしよう。（聞き手／ダイヤモンド編集部 鈴木洋子）
どエンド君 @mikumo_hk
専業の不動産投資家（大家さん）
かずお君 ＠Kazuo57
3坪の飲み屋から千坪の老人ホームまで作る有活ブローカー
あくのふどうさん @yellowsheep
渋谷の不動産ブローカー
はとようすけ @jounetu2sen
宅地建物取引士（2024年結婚予定）
すんで埼玉 @sunde_saitama
埼玉を中心に不動産売買仲介。それぞれの荒川を越えろ
「値段高過ぎ、利回り低過ぎて物件が買えない！
田舎の新築アパートかボロ家しか手が出せない」
――個人不動産投資家ネタ行きましょうか。どエンド先生の2023年の戦績はどんなでした？
どエンド君（どエンド） ぼくは、ボロ戸建て1戸しか買えなかったです。まるで「1回休み」みたいな1年でした。だって環八の内側のボロアパートが利回り5％とかしかないんですよ。買えないよ…。
はとようすけ（はと） 市場の売り物の価格も相当上がってます。足立区で築浅（1）RCが4％台という超低（2）キャップで売れたって。今年も4％台がメインになるのかもですねー。外国人投資家からも問い合わせあるし。RC、（3）S造は減価償却の節税目当てで買われているし、キャッシュフローが出る物件は（4）反響すごい。収益物件は個人投資家の需要が減って、本業がある法人などばかりが買っていく感じ。地方は個人投資家のボロ戸建て投資が相変わらず多いです。
かずお君（かずお） 全然買えない。駅近店舗とか、その値段で買ってどうするの？って値段付いてるよね。お金が安い。いつでもガンガン物件買って伸ばしてる人はいるけど、利回りで買う人は国道16号線とかまで出かけている感じ…そのあたりで新築アパート建てている会社はみんなめちゃもうかっていますよね。
永続的な感じがしないんだよな…アパート需要ないじゃん。そんなの買うなら、築浅分譲マンションのオーナーチェンジで値付け間違えたやつ拾う方がよっぽどもうかるでしょ…。これから若者モリモリ減っていくんだよ？ 地方のワンルーム買って、それのローン返し終わるまでそこに人残ってんのかな？
どエンド 16号線まで出かけて新築アパート建てても、数字上はもうかってみえるけど、どこか見えていないところでリスクとっていますよね。
かずお なんか、投資家って自分の方程式にハマってしまって抜け出せなくなる人いる。いまそれ買ってもしょうがないのにな…っていうのに固執している。
どエンド でも物件買えていないと何もやっていない気がしてつらいのも分かる。
はと 一緒にポスティングしましょう！
かずお （笑）
どエンド もしかしたら無理せず不動産じゃないものに投資した方がいいかもしれないのにねー。
かずお でも不動産以外に投資して負けると悔しいんだよね。
――しかし、利回り4％台の金融商品なんて他にもむちゃくちゃたくさんあると思うんですけど。そんな状態だとわざわざ実物不動産買う意味ないんじゃないですか？ あと、賃貸マーケットの状態っていまどうなんでしょうか？
