「あえて旧耐震を買い『建て替えチャンス』狙う
投資家も増えている、でもお金は長期間寝るよね」

――なかなか個人投資家には厳しい時代になりましたね。不動産投資、もうあんまりいい手がないんじゃない？

はと　今後の建て替え狙い含め都心の旧耐震狙う人もいますよ。築古マンションを4000万円ぐらいで春に売り出してお客さまに購入してもらいましたが、いま見たら7000万円で売りに出ていました。建て替えが決定している可能性高いです。今後、水面下情報を得てそういう投資も増えてくると思う。ただ最低5年以上お金が寝るからなー。

かずお　建て替えしやすい法案できそうだしね。しかし実際、建て替えされるのってどれくらいあんのかな…住んでいる人老人ばかりになって容積も余ってなくて…とかだと、永久に建て替えできないマンションになるよね。物理的にどこまで持つのか。共同住宅の撤退戦、興味あります。

どエンド　いくら建て替え要件が緩和されても郊外のマンションはもう無理な気がする…。

かずお　この20年くらいの間に建てられたやつは100年くらい持つよね。

はと　平成築は難しいかもね。ことし、ブリリアタワー浜離宮の委任もらって売りましたが、これは売り主が建て替え前に当時3000万円近くで買っていた物件だったんですよね。建て替え後は億近くで成約。やはり建て替え強いですよね。

――いまマンションデベロッパーが土地を買えなくて、軒並み建て替えの仕込みばっかやっているって話は前回23年の座談会でありましたね。

かずお　郊外で土地買っても建築費高過ぎて採算合わないからね。都心に開発用地なんてそうそうないし。とすると、建て替え。

どエンド　なし崩し的に容積率ボーナスとかも出てきて、都心で買えていたお金持ちだけがどんどんお金持ちになっていくんじゃ…。

かずお　ボーナス欲しい！　日本で残された成長セクターは不動産しかない！　世田谷区を台東区みたいに全域商業地域にして容積率600％にしよう！

はと　ポスティングしたら「ここは建て替え予定です」と電話が来たことが結構あります。そのわずかなヒントからこちらは再度全世帯に手紙を送り、（5）ブツアゲからの委任とかを狙う戦略です。ご年配ですぐお金必要な人も多いですからね。

>>2月2日配信予定の5：開発・ファンド編に続きます。