ワースト3は杉並区・練馬区・世田谷区
誰でもできる「有望エリア」の見分け方

　なぜなら、世帯の人数は減少を続けているので、戸建よりもマンションニーズは強くなっている。建築単価は木造が低く抑えられているのに対し、鉄筋コンクリート造は高騰を続けている。これは工期の長さに準じて請負費用リスクが高まるという問題でもあるので、この差が縮まることは考えにくい。

　こうなると、高い建物が建つ場所か否かで街の有望度が変わってくる。都市計画で既に決まっているということだ。その都市計画図には容積率が書いてある。容積率は高い方が値上がりしやすいことになる。

　区毎に比較するならば、平均容積率は都心3区（千代田区・中央区・港区）で高く、それ以外では副都心を持つ渋谷区・新宿区・豊島区（池袋駅）が準じる。意外なところでは台東区・荒川区・墨田区など城東エリアになる。21世紀に入ってからの城東エリアの躍進は容積率から約束されていたと考えた方がいい。

　逆に容積率が低い区は、杉並区・練馬区・世田谷区がワースト3となる。いわゆる「戸建立地」は閑静な住宅地ではあるが、資産価値は上がりにくい。杉並区なら、浜田山駅はいい住宅地だとは思うが、資産価値は高くはないのだ。

　この容積率での判断の良いところは、駅前から見渡した際の風景でほぼ判断できるので、いつでも誰でも簡単にできる。高い建物が林立していれば、単純にそれで有望ということになる。こうなると、湾岸エリアの多くが有望エリアになる。江東区の豊洲・辰巳・東雲・有明や品川区の大崎・大井町・天王洲アイル・品川シーサイドなどだ。

　マンションの資産性は低層よりタワー、小規模より大規模（総戸数が多い）の方が高いことは何度となく説明してきた。「沖有人　7つの法則」で検索すればいくらでも出て来る。この法則ゆえに、タワーや大規模物件が多いエリアが有望になる。また、そうしたところでは今後もタワーや大規模物件の開発予定も多くなるので、継続性が期待できる。